Según las estadísticas, la mayoría de las familias que lo recibieron lo utilizan específicamente para comprar una casa nueva. Sin embargo, sucede que poco después de comprar una casa, es necesario venderla. Las razones pueden ser muchas: nació otro bebé, o incluso gemelos, entonces la casa comprada ya parece pequeña, el apartamento hace demasiado frío, no le gustó la zona, quiere estar más cerca de sus abuelas, o alguien de los padres fue trasladado a trabajar a una zona remota. Cualquiera sea el motivo, existen varias condiciones que deben cumplirse para poder vender su casa legalmente.

Entonces, si no sabes cómo comprar algo con capital de maternidad, lo primero que debes entender es de dónde viene este dinero y para qué se destina. El capital de maternidad es dinero asignado por el estado principalmente para apoyar a los niños. Por lo tanto, las autoridades de tutela se aseguran cuidadosamente de que no se violen los derechos de los niños. Usted compró una vivienda con un pago adicional de dinero asignado por el estado. En consecuencia, el niño debe compartir este apartamento. Si se vende la casa, el niño tendrá que recibir la misma parte y la misma cantidad en el nuevo apartamento.

La parte asignada al niño en el nuevo apartamento no puede ser inferior a la asignada por primera vez. La propiedad de un niño no puede "desaparecer". Es decir, no tienes derecho a comprar un apartamento con capital de maternidad, luego venderlo y vivir con tu abuela en su casa. Luego resulta que el dinero asignado por el Estado desapareció en el aire, y esto es ilegal. Cuando empiece a vender el apartamento, todas las acciones ya deberían estar distribuidas. Esto debe hacerse dentro de los seis meses posteriores a la utilización del capital.

Para facilitar el trámite de compra de vivienda, se puede buscar una permuta adecuada con o sin pago adicional, pero también teniendo en cuenta que la parte del niño debe ser igual o mayor que la original. Antes de completar una transacción de compra o venta, deberá esperar un tiempo para obtener el permiso de las autoridades tutelares.

¿Cómo obtener permiso de las autoridades de tutela para vender un apartamento?

Si parte de la propiedad que se vende pertenece a un menor de edad, las autoridades de tutela supervisan el proceso de venta para que no se violen sus derechos. Si decide vender un apartamento comprado con capital de maternidad, debe notificarlo a las autoridades de tutela. La verificación de documentos por parte de las autoridades de tutela también incluye la verificación de nuevas condiciones de vida. No deben ser peores que los anteriores, es decir, el nuevo apartamento no debe ser más pequeño, en una casa antigua o en una zona desfavorecida y contaminada. Si las nuevas condiciones no cumplen con el estándar, será muy difícil vender el apartamento.

¿Qué documentos se deben proporcionar a las autoridades de tutela?

Declaraciones escritas por los padres que indiquen que el apartamento comprado se vende con su consentimiento. Si los padres no pueden escribir una declaración, es necesario proporcionar documentos que lo expliquen: certificados de defunción, documentos que confirmen que los padres están desaparecidos o privados de la patria potestad.

Si el niño ya ha cumplido 14 años y tiene pasaporte, también deberá presentar una declaración por escrito de consentimiento para la venta del apartamento.
Es necesario presentar los pasaportes y sus copias de todos los propietarios (familiares o no) del apartamento que se vende. Si un adulto no tiene pasaporte, entonces un certificado de nacimiento y una copia del mismo.
Recibos que confirmen que el niño participa voluntariamente en la transacción.
Certificados de propiedad de cada participante en la transacción y sus copias.
Los documentos también deben ir acompañados de un certificado BTI sobre el coste de la vivienda objeto de la transacción y un plano del apartamento.
Estado de cuenta personal del apartamento.
Un certificado que acredite que la propiedad no tiene deudas pendientes de servicios públicos.

Vender un apartamento "sin pasar por alto" las autoridades de tutela será difícil y extremadamente problemático. Debes esperar el permiso. Tendrás que esperar hasta 2 meses, sobre los cuales deberás avisar al comprador con antelación.

Vender apartamentos a través de autoridades de tutela es un procedimiento algo más complicado que la compraventa habitual. En este caso, es mejor ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria si no se ha ocupado de este tipo de transacciones antes.

Casos difíciles

En ocasiones hay casos complejos que requieren una resolución más larga.

Vender un apartamento sin comprar una casa nueva

Esta opción sólo es posible para familias sin medios de subsistencia. Por regla general, se trata de familias disfuncionales con padres que no trabajan. Tienen que vender su casa y enviar a sus hijos a un orfanato. Las autoridades de tutela bien pueden aprobar esta transacción bajo ciertas condiciones. Sin embargo, esto no significa que los padres dividan el dinero y desaparezcan, dejando al niño al cuidado del Estado. Al vender un apartamento, deben abrir una cuenta bancaria para cada niño que tenga una parte de este apartamento y transferir allí dinero por el importe del coste de esta parte.

Denegación de las autoridades de tutela.

Las autoridades de tutela pueden denegar la tutela por varios motivos: falta o incumplimiento de las normas de los documentos aportados, violación de los derechos del niño en caso de deterioro de las condiciones de vida. Si recibe una denegación por falta de documentos, cumpla con las condiciones requeridas: entregue los documentos, rehaga lo que se le pide que rehaga y envíe la solicitud nuevamente. Estas dificultades no surgirán si el envío de documentos está supervisado por un agente inmobiliario. Pero si el motivo de la denegación son las condiciones de vida inadecuadas, será bastante difícil impugnar esta decisión de las autoridades de tutela. Incluso si presenta una solicitud ante el tribunal, lo más probable es que éste reconozca que la denegación es legal y apropiada. Tendrás que buscar otro apartamento con mejores condiciones de vida.

La propiedad que se compra aún no ha sido construida.

Si vende su apartamento y desea invertir dinero en una construcción compartida, no es posible asignar una parte a su hijo inmediatamente después de la transacción. En este caso, los padres deberán redactar un documento especial en el que se comprometen a asignar al niño la parte correspondiente del apartamento a más tardar 6 meses después de la fecha de puesta en funcionamiento de la casa. Esta obligación deberá ser certificada por notario, de lo contrario no tendrá validez.

El apartamento fue comprado con hipoteca.

Un apartamento adquirido con hipoteca no se puede vender hasta que la deuda esté totalmente saldada. En general, no será tan fácil comprar un apartamento con una hipoteca, donde el pago inicial se realiza con capital de maternidad. Los bancos no siempre están de acuerdo con esto. Después de todo, una hipoteca es esencialmente un préstamo en el que se utiliza un apartamento como garantía. Si el propietario no puede pagar la deuda, el apartamento se vende y la deuda se salda con el dinero de la venta, y vender un apartamento cuyo propietario es un niño, sin proporcionarle una parte adecuada, será muy, muy difícil. .

¿Cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad después de un divorcio?

Una cuestión especial es cómo dividir los bienes inmuebles adquiridos después de un divorcio. Ambos cónyuges, al igual que sus hijos, son dueños del apartamento, no pueden venderlo y dejar a los niños sin nada, y el cónyuge exige su parte al irse. ¿Qué hacer en este caso? ¿Debo vender mi apartamento o no?

Normalmente, estas cuestiones se resuelven durante los procedimientos judiciales. Por supuesto, el cónyuge tiene derecho a recibir su parte después del divorcio, pero si la familia no puede pagarla, no tiene derecho a exigir la venta del apartamento. Puede acordar lo siguiente: no vender el apartamento, sino liberar al padre de la pensión alimenticia en una cantidad correspondiente al valor de su parte. Si lo desean, los cónyuges pueden llegar a un acuerdo por el cual el marido está completamente exento de pensión alimenticia de por vida, sujeto a la transferencia de su parte a los hijos.

Sin embargo, todavía es posible la venta parcial del apartamento. El cónyuge puede intercambiar su parte y la parte del hijo (con un posible recargo) por otra vivienda, donde destinará la parte correspondiente al hijo. Esta transacción se realiza a través de las autoridades de tutela. Todos los documentos deben estar notariados. Es mejor confiar una transacción tan compleja a profesionales: abogados y agentes inmobiliarios. Además, el cónyuge puede vender su parte a un tercero con el consentimiento de los restantes propietarios.

Si se compró un apartamento con la participación del capital de maternidad sobre un préstamo hipotecario, será imposible venderlo. Después de un divorcio, ambos cónyuges están obligados a pagar la hipoteca a partes iguales, pero ambos también tienen derecho a vivir en este apartamento, ya que cada uno es propietario. Será posible vender y dividir el apartamento sólo después de que la deuda se haya pagado por completo.

Vale la pena recordar que el capital de maternidad en sí mismo no es una propiedad adquirida conjuntamente. antes de comprar una vivienda, y luego el cónyuge compró un apartamento y lo pagó parcialmente con capital de maternidad, asignando acciones a los hijos, el cónyuge no tiene derechos sobre este apartamento ni sobre el dinero en sí.

Opinión del abogado experto:

El autor del artículo propone un artículo sobre un tema muy complejo. Se consideran muchos casos y opciones posibles para transacciones con un apartamento comprado con fondos de capital de maternidad. Puede haber otras situaciones en la vida en las que los participantes tendrán que tomar decisiones. Una garantía de que se tengan en cuenta los derechos del niño al celebrar contratos es la participación directa de las autoridades de tutela y administración fiduciaria.

Ninguna transacción sin la aprobación de este organismo será un negocio legal. Pero los padres que inician la venta de un apartamento están en cualquier caso obligados a proporcionar condiciones de vida a sus hijos (Capítulo 12 de la RF IC). El mismo hecho de vender un apartamento debe perseguir un objetivo: mejorar las condiciones de vida. Todos los demás objetivos deben reconocerse como contrarios a los intereses de los niños menores.

Vender un apartamento donde se utilizó capital de maternidad es el tema del vídeo:

2019-04-09

RedRocketMedia

Bryansk, calle Ulyanova, edificio 4, oficina 414

¿Cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad?

02.04.2018

La forma más popular de gestionar el capital de maternidad es mejorar las condiciones de vivienda y, sobre todo, comprar un apartamento. Sin embargo, con el tiempo, la familia puede experimentar la necesidad de vender la casa comprada(por ejemplo, en relación con la mudanza a otra zona, la compra de un nuevo apartamento o casa, etc.). Dado que, según la ley, la vivienda adquirida mediante un certificado debe registrarse como propiedad común de cónyuges e hijos, su venta posterior sólo puede realizarse si se observa, en particular, después de la recepción (O&P).

Para que dicha transacción sea legal, una vez finalizada, los niños deben ir a otra vivienda o (de acuerdo con las autoridades de tutela) (por el monto del valor de la participación de los niños en la vivienda enajenada) a una cuenta bancaria. abierto en nombre de los niños.

Condiciones para la venta de vivienda adquirida con matkapital.

Los fondos del capital de maternidad recibidos como resultado de su venta se consideran ingresos del contribuyente, quien exento del impuesto sobre la renta según el párrafo 34 del art. 217 Código Fiscal de la Federación de Rusia. Y la dirección de los fondos del certificado para la compra de bienes inmuebles son sus gastos de adquisición de propiedad. Por lo tanto, en lugar de utilizar una deducción del impuesto a la propiedad, un contribuyente puede reducir la cantidad de ingresos sujetos a impuestos por la cantidad de gastos documentados asociados con la obtención de estos ingresos.

Procedimiento para vender un apartamento comprado con capital de maternidad.

Después de recibir el permiso de la OA&P para la venta del apartamento, la enajenación de la vivienda debe realizarse de acuerdo con uno de dos esquemas:

Si no planea comprar una casa nueva, puede asignar acciones a sus hijos en la vivienda, cuyos dueños son parientes(por ejemplo, abuelos).

¿Cómo vender un piso comprado con capital de maternidad y comprar otro?

Si los padres o tutores pretenden registrar las acciones de sus hijos en el nuevo hogar, equivalente a acciones En el piso enajenado el trámite se puede realizar de dos formas distintas:

Compra y disposición simultáneas.. En este caso, se firman dos contratos preliminares para la compra y venta de espacio habitable, y en este último se indica inmediatamente a los niños como nuevos propietarios.
Por acuerdo de las partes, el cumplimiento de las obligaciones de celebrar el contrato principal en cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato preliminar puede garantizarse mediante un depósito (Parte 4 del artículo 380 del Código Civil de la Federación de Rusia). Sin embargo, esto no es recomendable, ya que la decisión final depende de las autoridades de tutela y tutela.
Comprar un apartamento con fondos prestados. En este caso, se permite registrar primero la propiedad como propiedad de los padres, siempre que se presente un documento notarial a la OOiP. obligación de asignar acciones a los hijos después del reembolso del préstamo. Luego se entregan al departamento de tutela todos los documentos necesarios y una solicitud de permiso para vender la casa.

En algunos casos, los niños pueden ser se asignan acciones más pequeñas. Esto es posible si:

El coste por metro cuadrado en vivienda nueva es mayor que en el antiguo. Para ello, es necesario obtener un certificado del tasador sobre el coste de 1 m 2 de la vivienda que se vende y se compra. Entonces al niño se le puede asignar una parte, equivalente en costo al anterior(no por zona).
El área de la nueva vivienda es mayor. que el anterior, y la separación ocurrirá según el número de metros cuadrados(por ejemplo, si antes de la venta de un apartamento con una superficie de 40 m2 al niño se le asignó una cuarta parte de 10 m2, entonces en un apartamento nuevo con una superficie de 60 m2 se obtendrán los mismos 10 m2 en términos compartidos ser sólo una sexta parte, es decir, la proporción disminuye).

¿Cómo vender una vivienda comprada con capital de maternidad sin asignar acciones?

Una condición obligatoria a la hora de adquirir una vivienda con capital de maternidad es la asignación de acciones a cada miembro de la familia (cónyuges e hijos). En algunos casos, cuando en el momento de la transferencia de los fondos del capital de maternidad es imposible registrar acciones en la propiedad de los niños, se emite un compromiso notarial, el cual deberá ejecutarse dentro del plazo establecido por la ley (a más tardar 6 meses después de la transferencia de dinero del Fondo de Pensiones o después de la eliminación de circunstancias que no permitan la asignación de acciones de los niños en el momento de la transacción).

Sin embargo, técnicamente se puede vender un apartamento adquirido con capital de maternidad. en cualquier momento- incluso antes de la expiración de estos 6 meses, cuando las acciones aún no se han asignado a los niños. En este caso, la transacción puede ser declarada inválida y los padres pueden ser considerados responsables de cobrar el capital de maternidad(fraude con fondos del presupuesto estatal).

Para evitar esto, al vender un apartamento es necesario realizar todos los trámites formales:

asignar acciones a todos los miembros de la familia (hijos y cónyuge, si los hubiera) en la vivienda comprada;
obtener permiso de las autoridades de tutela para venderlo;
vender vivienda dentro del período establecido de vigencia del permiso;
cumplir con las condiciones de las autoridades de tutela después de la venta del apartamento:
- asignar acciones en viviendas nuevas (recién adquiridas o existentes);
- depositar dinero en una cuenta abierta a nombre de los niños.

De hecho, siempre que los fondos recibidos por la venta del apartamento (por el monto del valor de la parte enajenada de los hijos) se depositen en las cuentas de los hijos menores, con el permiso de las autoridades de tutela, es posible vender el vivienda comprada sin necesidad de reasignar acciones Sin embargo, la capacidad de utilizar el dinero en la cuenta bancaria de los niños también estará limitada por el O&P.

Puede abrir una cuenta bancaria normal o una cuenta bancaria a nombre de su hijo. contribución(donde se devengarán intereses). Puedes utilizar los fondos recibidos por la venta de tu vivienda de dos formas:

Los padres pueden gastar el dinero de dicha cuenta o depósito. en interés de los niños(esto también requiere el consentimiento de las autoridades de tutela y del propio niño, que ya tiene 14 años);
o lo harán los propios niños al llegar a la edad adulta(después de 18 años).

¿Cómo vender un piso con hipoteca con capital de maternidad?

Para vender un apartamento comprado con capital de maternidad, cuya hipoteca aún no ha sido reembolsada, debe recibir adicionalmente consentimiento del banco para realizar tal transacción.

Es importante entender que en el momento de la venta de una vivienda pignorada a una entidad de crédito, las acciones de los menores aún deben estar asignadas (en otra vivienda). Si no se cumple este requisito, la posibilidad de impugnar la transacción aumentará significativamente. Debe ocuparse de esto antes de firmar el contrato preliminar.

Después de asignar acciones y obtener el permiso de OOiP, la venta se puede realizar de acuerdo con uno de los siguientes esquemas:

Parte del importe aportado por el comprador se utilizará para reembolso de las obligaciones crediticias del vendedor.
Previo acuerdo con el banco, los derechos y obligaciones derivados del contrato hipotecario del vendedor serán transferido al comprador.
El vendedor paga el saldo restante del préstamo., todos los gravámenes se eliminan de la propiedad y ésta pasa a ser propiedad del comprador.

Como muestran las estadísticas, un gran número de familias que poseen un certificado "materno" todavía gastan el dinero que reciben en mejorar sus condiciones de vida. Esta tendencia es bastante comprensible: la cuestión de la vivienda para los rusos hoy es más relevante que nunca. Pero a veces hay que rechazar los apartamentos comprados con el certificado anterior: alguien no está satisfecho con el área de residencia, la distribución, los metros cuadrados, etc. En este sentido, muchos se preguntan: "¿Es posible vender un apartamento adquirido con capital de maternidad?" La respuesta a esto será positiva, pero se deben tener en cuenta algunos matices que se analizarán en este artículo.

Vender o no...

Como regla general, los propietarios de certificados no piensan mucho en cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad. Como dicen por ahí, a caballo regalado no se le miran los dientes.

Además, las molestias asociadas con el registro legal de bienes inmuebles requieren mucho esfuerzo y tiempo. Y, sin embargo, no se debe descartar la opción de ampliar metros cuadrados mediante la venta de apartamentos adquiridos mediante certificado “madre”. Para ser justos, cabe destacar que este procedimiento puede conllevar ciertas dificultades.

Pasos específicos

En primer lugar, se deben tener en cuenta los derechos e intereses de los hijos menores que tienen una participación en el apartamento; esto está controlado por agencias gubernamentales representadas por No sabe por dónde empezar a resolver la pregunta: "¿Cómo vender un apartamento comprado con ¿Capital de maternidad? Consejo: prepare un paquete de documentos para la agencia gubernamental mencionada anteriormente. En otras palabras, debe recibir del estado el visto bueno para la venta del apartamento.

Los padres deben informar a este departamento sobre la enajenación de bienes inmuebles adquiridos a expensas del certificado de “madre”. Deben demostrar que como resultado de la transacción no habrá deterioro en las condiciones de vida y que no se violarán los derechos de la descendencia. Al mismo tiempo, la familia no tiene que vender el apartamento “preciado”: se permite la opción de cambiar la vivienda por una más espaciosa. Sin embargo, si todavía existe la intención de vender un apartamento, entonces las nuevas mansiones deberían ubicarse en una zona más prestigiosa. De lo contrario, es posible que el proceso de compra y venta de viviendas no se lleve a cabo por iniciativa de las agencias gubernamentales.

Otras cosas para recordar

Hay otro aspecto importante al considerar la cuestión de cómo vender un apartamento comprado con un certificado de madre. Estamos hablando de una situación en la que una familia, en la que la única fuente de ingresos es el espacio habitable existente, planea una transacción para enajenar los apartamentos y se toma la decisión de trasladar a los niños a un orfanato. En este caso, las agencias gubernamentales sólo pueden aprobar la venta de un apartamento si las intenciones de los padres se confirman por escrito.

Paralelamente, los padres deben abrir un depósito bancario a nombre del niño, que será cuidado por el Estado, y "poner" en él una cantidad de dinero equivalente al valor de la participación en la propiedad que se vende.

Documentación

Aquellos padres y madres que tengan una idea muy vaga de cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad estarán interesados en conocer la lista de documentos presentados al departamento que se ocupa de cuestiones de tutela y tutela.

Primero, debe completar las solicitudes tanto para el padre como para el hijo. También será necesaria una solicitud del propio menor (si ha cumplido 14 años).

En segundo lugar, es necesario que todos los participantes en la transacción presenten pasaportes y sus copias.

En tercer lugar, necesitará recibos escritos por todos los propietarios, en los que no se opongan a que un menor participe en la transacción.

En cuarto lugar, es necesario proporcionar el objeto de venta (un certificado "rosa", un certificado de BTI sobre el valor estimado de la vivienda, un plano del apartamento, un certificado que refleje el estado de las cuentas financieras y que confirme la ausencia de deuda en las facturas de servicios públicos). .

Los intereses del niño son lo primero...

Al considerar la cuestión de cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad, se debe tener en cuenta la siguiente circunstancia: el Estado dará su consentimiento a la transacción para la enajenación de la vivienda si está seguro de que al niño se le asignará la misma ( o más) metros cuadrados en el nuevo apartamento. Metros, como en los antiguos. Si el área adquirida por el coro excede el área de los antiguos, entonces la proporción de descendientes menores debe aumentarse sin falta.

¿A qué más deberían prestar atención aquellos que no saben cómo vender un apartamento comprado con capital de maternidad y comprar otro? Cabe recordar que la operación de adquisición y enajenación de bienes inmuebles desde el punto de vista del plazo debe ser simultánea. Es decir, es necesario realizar el trámite de registro de ambos contratos de forma paralela.

¿Quiere vender un piso adquirido con capital de maternidad? No olvide que la transacción será legal sólo si está certificada ante notario.

Impuestos

También es muy importante recordar que al realizar transacciones inmobiliarias tendrás que pagar impuestos. Si el apartamento ha estado registrado como propiedad durante menos de tres años, el monto de las deducciones a los ingresos del estado será del 13% del valor de la propiedad.

Un matiz más

La cuestión de cómo vender un apartamento adquirido con capital de maternidad plantea otro problema.

La agencia responsable del área puede "rechazar" la transacción si resulta que los propietarios del certificado de los padres, después de vender el apartamento antiguo, tienen la intención de comprar uno nuevo a crédito. Es poco probable que una institución bancaria proporcione garantía sobre bienes inmuebles si se entera de que entre los propietarios "potenciales" habrá niños menores. Su derecho a poseer metros cuadrados sólo puede reconocerse oficialmente después del cumplimiento total de las obligaciones materiales con la entidad de crédito. Veamos el tema de las hipotecas con más detalle.

Riesgos para los compradores de apartamentos que utilizan MSK

Una vez que hayamos descubierto si es posible vender un apartamento adquirido con capital de maternidad y comprar otro, sería útil considerar la situación en la que una familia adquiere metros cuadrados a crédito con la ayuda de MSK, y algún tiempo después de liquidar el deudas decide actuar como vendedor de esta vivienda para poder adquirir una más cómoda.

Como ya se ha enfatizado, si los apartamentos se compraron como parte de un préstamo hipotecario, el monto total de la deuda no se puede pagar de inmediato. El hecho es que el banco no aceptará un contrato de prenda si determina que los propietarios son adultos. Naturalmente, el proceso de asignación de acciones en esta situación se "congela" hasta que la entidad de crédito reciba su dinero. En este caso, el padre y la madre de los hijos incapacitados deben presentar al Fondo de Pensiones garantías notariadas de que dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de pago de todas las deudas con el banco completarán correctamente todos los documentos. El problema es que la implementación de las garantías anteriores no está regulada legalmente y los padres a menudo descuidan sus obligaciones. Las únicas personas que quedan en una situación difícil son aquellos que son compradores potenciales de un apartamento de un padre o una madre "sin escrúpulos". La cuestión es que, al haber cumplido los dieciocho años, los hijos de este último pueden impugnar tal transacción ante los tribunales, y no importa si los padres deliberadamente "se quedaron más allá" del momento o por negligencia. En cualquier caso, antes de concluir este tipo de transacciones, no estaría de más recurrir a los servicios de un abogado cualificado.

Hoy en día, muchos están interesados en la pregunta: ¿es posible vender un apartamento comprado con fondos de capital de maternidad? La respuesta es sí, pero hay muchos matices de los que hablaremos en nuestro artículo.

Una de las áreas que prevé la ley actual es la mejora de las condiciones de vida. Muy a menudo, los ciudadanos utilizan el capital de maternidad para comprar un apartamento o una casa. Al mismo tiempo, la Ley Federal sobre el capital de maternidad protege los intereses de los menores; el párrafo 4 del artículo 10 de esta ley exige el registro de las viviendas adquiridas con fondos del capital de maternidad como propiedad de todos los miembros de la familia; las participaciones en la propiedad común se establecen por acuerdo y puede ser desigual. Si las participaciones no pueden establecerse inicialmente al comprar una casa, el propietario del certificado se compromete ante notario a asignar la propiedad a todos los miembros de la familia en un plazo de seis meses. Sin embargo, el uso de vivienda es sólo un episodio en la vida de una familia y puede suceder que con el tiempo surja la necesidad de vender esta vivienda, por ejemplo, para ampliar el espacio habitable o la necesidad de una mudanza urgente. Aquí es donde surgen una serie de dificultades, que se analizarán más adelante en nuestro artículo.

Detalles de la venta de viviendas con capital de maternidad.

La legislación rusa actual no establece prohibiciones específicas sobre la venta de locales residenciales adquiridos por familias con la ayuda de capital de maternidad. Sin embargo, la legislación civil y de familia, así como la Ley de tutela y administración fiduciaria, si bien protegen los derechos de los menores, contienen requisitos para la venta de bienes de niños únicamente con el permiso de las autoridades pertinentes. Como ya se mencionó anteriormente, los locales residenciales adquiridos con fondos públicos se registran como propiedad de todos los miembros de la familia, lo que significa que al menos un propietario del local será un niño, por lo que la venta de esta vivienda requerirá el permiso del autoridades de tutela y tutela. Es imposible negarse a obtener este consentimiento, ya que este documento es obligatorio al registrar una transacción en Rosreestr. El permiso para vender viviendas de las autoridades de tutela y tutela es una resolución del jefe de la administración de la localidad, que se emite por un período determinado especificado en el propio documento, en función de una situación de vida específica, pero, por regla general, no debe exceder los 3 meses. Sin embargo, la carta del Ministerio de Educación de la Federación de Rusia Nº 09-M de fecha 20 de febrero de 1995 "Sobre la protección del derecho a la vivienda de los menores" contiene una orden para otorgar contratos para transacciones con viviendas vendidas dentro de un mes a partir de la fecha de expedición del permiso de venta, por lo que si el plazo de consentimiento de la autoridad ha expirado y la transacción no se ha completado, se requerirá un nuevo permiso para concluirla. La necesidad de obtener el consentimiento de las autoridades de tutela para la venta de viviendas se aplica no solo al registrar la propiedad de apartamentos comprados para niños, sino también en el caso de la construcción o reconstrucción de locales con fondos de capital de maternidad.

Obtener permiso para vender vivienda con un propietario menor.

Para obtener permiso para vender locales residenciales propiedad de un menor (o del propietario de una parte de este local), los padres deben comunicarse con las autoridades de tutela y administración fiduciaria de su lugar de residencia. Aquí deberá escribir una declaración informando sobre la propuesta de venta de la casa o apartamento. Junto con la aceptación de la solicitud, los empleados del departamento de tutela y tutela deben realizar una entrevista con los padres, así como con los niños que hayan cumplido catorce años, en base a cuyos resultados se toma una decisión sobre el consentimiento a la venta de vivienda o negativa a expedir dicho permiso. Además de la solicitud para obtener un permiso, también deberá proporcionar el siguiente paquete de documentos:

pasaporte de los padres de los niños;
certificado de nacimiento de cada niño;
certificado de matrimonio o divorcio;
consentimiento para la venta de un apartamento de un niño que ya tiene 14 años;
documentos para vivienda en venta;
documentos para la vivienda que se compra, incluido un acuerdo preliminar para la compra y venta de un apartamento.

Los documentos más recientes son necesarios para que las autoridades de tutela y administración fiduciaria puedan asegurarse de que después de la venta de la vivienda se respetarán los intereses de vivienda del niño y que las condiciones de vida no empeorarán. Sin embargo, incluso si no hay un acuerdo preliminar, en casos excepcionales, el consentimiento para la venta puede ser otorgado por las autoridades de tutela, siempre que el dinero de la venta de la vivienda se transfiera a una cuenta especial y se obtenga un nuevo local residencial. comprado en un futuro próximo. Por regla general, se da un mes para adquirir una vivienda nueva, aunque este plazo no está especificado por el legislador.

¡Importante! El permiso para vender locales residenciales se otorgará al solicitante dentro de las 2 semanas siguientes a la fecha de presentación de todos los documentos necesarios, pero sólo si las autoridades de tutela y administración fiduciaria están convencidas de que se respetan plenamente los intereses del menor.

Se puede denegar el consentimiento para la venta de los bienes de un menor si se compra un nuevo apartamento a plazos, ya que esto empeora las condiciones de vida del niño. Además, se puede reconocer un deterioro de las condiciones de vida si en el apartamento propuesto para la compra hay más personas registradas que en la vivienda anterior, lo que es posible, por ejemplo, si el propietario del apartamento en venta espera ser despedido después de la transacción. . En tal situación, se puede denegar el permiso. Por tanto, podemos concluir que la legislación rusa actual no prevé ninguna restricción a la venta de viviendas compradas con uso. La enajenación de los bienes de un menor está asociada a las restricciones generales establecidas por el legislador, es decir, requisitos encaminados a proteger los derechos e intereses legítimos de los menores.

Venta de un apartamento adquirido con capital de maternidad. - No es la operación más fácil. El problema está relacionado con garantizar que se respeten los intereses de propiedad y vivienda de los niños. La nueva vivienda deberá ser igual o mejor que la anterior. Además, las autoridades de tutela deben aprobar la transacción. ¿Cómo realizar el trámite correctamente?

¿Cómo vender un piso comprado con capital de maternidad y comprar otra propiedad? Todo depende de si la propiedad está debidamente registrada.

En el caso del capital de maternidad, la propiedad se distribuye entre todos los miembros de la familia sin excepción. El apartamento debe ser de propiedad conjunta. Y no se dan más de 6 meses para el registro. Las acciones se asignan mediante acuerdo entre los miembros de la familia.

La venta afecta directamente a los intereses de los niños, incluido el derecho a unas condiciones de vida normales. En primer lugar, los padres deben respetar los derechos de sus hijos. Esto está controlado por agencias gubernamentales y, en primer lugar, por las autoridades de tutela. Si se vulneran los derechos de los niños y la propiedad no está registrada correctamente, puede haber un problema con su venta.

Las autoridades tutelares suelen dar su consentimiento fácilmente si planea comprar un edificio residencial o un apartamento con un área más grande. Esto no sólo mejorará las condiciones de vida de los niños, sino que también les permitirá recibir una parte mayor. Además, a menudo hablamos de comprar un apartamento en un edificio nuevo.

El marco legislativo

Si la vivienda se compró con capital de maternidad, se le aplican las mismas reglas que cuando se vende una vivienda en la que las acciones pertenecen a menores.

Todas las operaciones son realizadas por representantes legales con el permiso de las autoridades de tutela. Los padres tienen la obligación de presentar la solicitud únicamente en persona. Un apoderado no puede actuar en nombre de los padres.
En el plazo de 1 mes, las autoridades de tutela toman una decisión. Este tiempo es necesario para verificar el cumplimiento de los derechos de los menores.
Los niños deben recibir una vivienda equivalente o mejor. El deterioro de la calidad de las condiciones de vida es inaceptable. Puede vender un apartamento solo si compra simultáneamente una propiedad nueva. Si el área del apartamento es más pequeña, al niño se le debe asignar una parte mayor.
La ubicación de la vivienda es importante. Entonces, si se cambia un apartamento de la ciudad por una casa en una zona rural, puede surgir la pregunta sobre la viabilidad de dicha transacción. Si decide cambiar su región de residencia, debe presentar argumentos serios. Entonces, esta puede ser la buena ecología que el niño necesita.
Si la tutela no aprueba la transacción, los abogados de esta organización acuden a los tribunales. Al considerar la reclamación se tendrá en cuenta si los padres han mejorado las condiciones de vida de los hijos.

Mucha gente planea construir una casa con capital de maternidad. Pero a mucha gente le preocupa cuánto tiempo llevará venderlo. Las relaciones relacionadas con el uso de estos fondos están reguladas por la Ley Federal No. 256 de 29 de diciembre de 2006. No establece restricciones a la venta de dichas viviendas. El principal requisito es la aprobación de la tutela para la transacción. Este requisito está incluido en las siguientes normas:

Arte. 21 Ley federal "sobre tutela";
Arte. 28 y 37 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Se respetarán los derechos de los niños si se les asigna una parte proporcional de la nueva vivienda. Pero en la práctica esto no es tan fácil de lograr. Es necesario no sólo encontrar un comprador dispuesto, sino también seleccionar una opción adecuada para adquirir una nueva propiedad. Luego se concluye un acuerdo preliminar de compra y venta.

¿Cómo vender un apartamento adquirido con capital de maternidad sin destinar acciones a los hijos? Primero debes abrir un depósito en el banco. Se le transfiere una cantidad igual al valor de la acción. Este procedimiento sólo es posible por decisión de las autoridades de tutela. Los fondos se acreditan inmediatamente después de que se concede la autorización.

Existe otra opción cuando se asigna una parte de la casa o apartamento de un familiar. La proporción puede ser menor si otras viviendas tienen un área mayor. La acción se determina en función de la diferencia de precio.

Permiso

Para obtener permiso, los padres deben comunicarse personalmente con un especialista de las autoridades de tutela para concertar una cita. En el sitio, debe completar un formulario de solicitud y enviar documentos para su consideración. La aplicación contiene información completa sobre los bienes inmuebles y la distribución de acciones. Al final, ambos padres firman.

Se deben presentar los siguientes documentos para todos los miembros de la familia:

pasaportes de padres y pasaportes de niños mayores de 14 años;
certificados de nacimiento de niños pequeños;
solicitud de niños mayores de 14 años;
declaración de los restantes propietarios adultos;
Certificado de matrimonio;
en caso de divorcio, se aporta el certificado correspondiente;
certificado de la escuela, jardín de infantes o clínica.

No solo se proporcionan originales, sino también copias. Un funcionario de tutela verificará que los documentos cumplan y tomará copias. Además, se requieren documentos para el inmueble que se vende y compra:

pasaporte catastral;
documentación técnica;
un extracto de la cuenta personal para confirmar la ausencia de deudas;
contrato preliminar de compraventa certificado por notario;
certificado de precio de la vivienda;
extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado;
declaración de garantía de la transacción del propietario de la propiedad comprada.

Por ley, las autoridades de tutela tienen un mes para considerar la solicitud. Pero la decisión podrá emitirse antes, dependiendo de las características del inmueble y de la composición de su familia. Lo firma el jefe del municipio y se le coloca el sello de la organización. El permiso tiene una validez de 3 meses, así que no demore en firmar el contrato y presentar los documentos para el registro. Una vez completada la transacción, los padres tienen 1 mes para proporcionar a la tutela los documentos relacionados con la transferencia de propiedad.

Para evitar dudas sobre la exactitud de la transacción por parte de las autoridades de tutela, se debe seguir una determinada secuencia de acciones. Es importante elegir una vivienda de sustitución. Debe ser igual o mejor que la propiedad anterior. Si los familiares de tus padres tienen apartamentos y no les importa, puedes asignarles acciones.

En algunos casos, es posible adquirir un apartamento con un área más pequeña. Esto es posible si la vivienda anterior está en malas condiciones y la vivienda comprada es más pequeña, pero está ubicada en un edificio nuevo. Entonces, a los niños de las nuevas viviendas se les debe asignar una proporción mayor que a los propietarios mayores de 18 años. En esta situación, las autoridades tutelares reconocen el intercambio como igual.

Si los padres planean mudarse a otra región o localidad, se necesitan buenas razones. Puede ser un certificado de una institución médica que indique que el niño necesita un clima más suave por motivos de salud. También podría ser un certificado del trabajo de uno de los padres sobre el traslado a otra región o localidad, lo que requiere un cambio de lugar de residencia para toda la familia.

Se proporcionan documentos y una solicitud de los propietarios del apartamento a la tutela. Un inspector visitante de la tutela redacta un informe de inspección de la propiedad comprada. Si todo está en orden, las autoridades de tutela emitirán permiso para vender.

Después de esto, puede firmar un acuerdo para la venta de viviendas existentes y la compra de viviendas nuevas. Se registra la propiedad de vivienda nueva. Asigna acciones a menores. Si los padres quieren transferir plenos derechos de propiedad de la vivienda a sus hijos, esto no está prohibido.

Documentos requeridos

Al vender un apartamento, el futuro propietario podrá solicitar documentos para verificar la pureza jurídica de la transacción. El paquete de documentos puede incluir lo siguiente:

un extracto del registro de la vivienda con información sobre los inscritos;
confirmación de la ausencia de deuda por intercomunicador, teléfono e Internet;
documento que acredite la ausencia de atrasos en el alquiler;
Certificados de dispensarios psiconeurológicos y de tratamiento de drogas.

Para registrar una transacción en Rosreestr, se requiere lo siguiente:

pasaportes de padres e hijos mayores de 14 años;
certificados de nacimiento de los niños:
certificados de propiedad o extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado;
resolución de tutela;
acto de aceptación y transferencia.

Después de completar el registro de la propiedad, el departamento de tutela recibe un extracto del registro de la vivienda sobre el registro de menores y un contrato de compraventa.

Según el art. 36 del Código Civil de la Federación de Rusia, dicha vivienda no se puede vender sin el permiso de la tutela. Ningún agente inmobiliario serio aceptaría ese trabajo. Además, Rosreestr puede suspender el registro de una transacción hasta que se reciba el paquete completo de documentos. Una condición importante es la asignación de acciones a menores.

No se tiene en cuenta la edad del menor. Si es menor de edad, deberá destinar una parte. Su tamaño se determina mediante acuerdo entre los miembros de la familia en función del tamaño y coste del apartamento o casa.

Si se vende un apartamento durante un divorcio, se tienen en cuenta en primer lugar los intereses de los miembros menores de la familia. Se les asigna una parte adecuada de un inmueble nuevo o de otro apartamento existente. Se establecen las siguientes restricciones:

los niños no se ven privados de los derechos de propiedad y de sus acciones;
la nueva propiedad no debe ser peor que la existente;
Se permite un cambio de región de residencia sólo si existen razones imperiosas.

Si se cumplen todas estas condiciones, no debería haber problemas con la venta del inmueble. Si se ignoran las condiciones, la transacción se considera inválida.

Los casos más difíciles surgen cuando se planea comprar viviendas nuevas con fondos hipotecarios.. Existe una gran posibilidad de rechazo y las solicitudes deben presentarse a los bancos con antelación. La denegación es posible incluso si existe la máxima transparencia y si se respetan todos los derechos del niño a unas condiciones de vida normales.

De acuerdo con la legislación vigente, los padres se comprometen a ceder partes de la propiedad a sus hijos. El problema puede surgir con viviendas que aún no se han puesto en funcionamiento. Además, si el propietario deja de pagar el préstamo, el banco tiene derecho a vender la propiedad. Pero si los propietarios son menores de edad, el banco no podrá hacerlo.

Momento de las ventas de bienes raíces.

La ley no establece restricciones en el momento de las ventas. Aunque los documentos de propiedad se hayan recibido recientemente, el apartamento ya se puede vender. En este caso, no es necesario asignar acciones a los hijos, ya que esto debe hacerse dentro de los seis meses posteriores al registro de la propiedad. Pero al comprar una nueva propiedad en la que vivirá la familia, se requiere que los niños reciban acciones. Los documentos pertinentes deben presentarse a las autoridades de tutela.

Al vender bienes inmuebles adquiridos con capital de maternidad, todas las partes de la transacción asumen riesgos. Por tanto, los vendedores asumen la responsabilidad administrativa y penal. Y el comprador puede enfrentarse a la cancelación de la transacción si se violan los derechos de los niños. Si esto sucede, la transacción se declara nula por decisión del tribunal de distrito.

En este caso, el apartamento se devuelve al propietario anterior, y éste se compromete a devolver el dinero recibido. En este caso, el apartamento se devuelve independientemente de la rapidez con la que se devuelva el dinero pagado. Incluso si las autoridades tutelares no reaccionan ante la violación de los derechos del niño, el niño puede impugnar el acuerdo. Esta oportunidad surge al cumplir los 18 años de edad.

La opción más segura, cuando se realiza la venta simultánea de vivienda antigua y la compra de un piso nuevo. Es recomendable solicitar copias de los documentos pertinentes al vendedor. Si se niega a proporcionárselos, es mejor considerar otra opción.

Por tanto, la ley no prohíbe la venta de apartamentos adquiridos con capital de maternidad. Pero es importante respetar los intereses legítimos de los niños. Necesitan asignar acciones apropiadas. También existen características especiales al solicitar un préstamo hipotecario a un banco.