Selon les statistiques, la majorité des familles qui l'ont reçu l'utilisent spécifiquement pour acheter une nouvelle maison. Cependant, il arrive que peu de temps après l’achat d’une maison, celle-ci doive être vendue. Il peut y avoir plusieurs raisons à cela : un autre bébé est né, voire des jumeaux, puis la maison achetée vous semble déjà petite, l'appartement est trop froid, vous n'aimez pas le quartier, vous souhaitez vous rapprocher de vos grand-mères, ou une des parents ont été transférés pour travailler dans une région éloignée. Quelle que soit la raison, plusieurs conditions doivent être remplies pour vendre votre maison légalement.

Donc, si vous ne savez pas comment acheter quelque chose avec le capital maternité, la première chose que vous devez comprendre est d'où vient cet argent et à quoi il sert. Le capital maternité est de l'argent alloué par l'État pour subvenir principalement aux besoins des enfants. C’est pourquoi les autorités de tutelle veillent soigneusement à ce que les droits des enfants ne soient pas violés. Vous avez acheté un logement avec un versement supplémentaire d'argent alloué par l'État. En conséquence, l'enfant doit avoir une part dans cet appartement. Si la maison est vendue, l'enfant devra alors avoir la même part du même montant dans le nouvel appartement.

La part attribuée à l'enfant dans le nouvel appartement ne peut être inférieure à celle attribuée pour la première fois. Les biens d’un enfant ne peuvent pas « disparaître ». Autrement dit, vous n'avez pas le droit d'acheter un appartement avec capital maternité, puis de le vendre et de vivre avec votre grand-mère dans sa maison. Il s’avère ensuite que l’argent alloué par l’État a disparu dans les airs, ce qui est illégal. Au moment où vous commencerez à vendre l’appartement, toutes les actions devraient déjà être distribuées. Cela doit être fait dans les six mois suivant l'utilisation du capital.

Pour faciliter la procédure d'achat d'un logement, vous pouvez trouver un échange adapté avec ou sans paiement supplémentaire, mais en tenant également compte du fait que la part de l'enfant doit être égale ou supérieure à celle d'origine. Avant de finaliser une transaction d'achat ou de vente, vous devrez attendre un certain temps pour obtenir l'autorisation des autorités de tutelle.

Comment obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour vendre un appartement ?

Si une partie du bien vendu appartient à un enfant mineur, les autorités de tutelle supervisent le processus de vente afin que ses droits ne soient pas violés. Si vous décidez de vendre un appartement acheté avec le capital maternité, vous êtes tenu d'en informer les autorités de tutelle. Le contrôle des documents par les autorités de tutelle comprend également le contrôle des nouvelles conditions de vie. Ils ne doivent pas être pires que les précédents, c'est-à-dire que le nouvel appartement ne doit pas être plus petit, dans une maison ancienne ou dans une zone défavorisée et polluée. Si les nouvelles conditions ne répondent pas aux normes, il sera très difficile de vendre l'appartement.

Quels documents doivent être fournis aux autorités de tutelle ?

Déclarations rédigées par les parents indiquant que l'appartement acheté est vendu avec leur consentement. Si les parents ne peuvent pas rédiger de déclaration, il est nécessaire de fournir des documents l'expliquant : actes de décès, documents confirmant que les parents sont portés disparus ou privés de leurs droits parentaux.

Si l'enfant a déjà atteint l'âge de 14 ans et possède un passeport, il doit également fournir une déclaration écrite de consentement à la vente de l'appartement.
Il est nécessaire de fournir les passeports et leurs copies de tous les propriétaires (parents ou non) de l'appartement vendu. Si un adulte n'a pas de passeport, alors un acte de naissance et une copie de celui-ci.
Reçus confirmant que l'enfant participe volontairement à la transaction.
Certificats de propriété de chaque participant à la transaction et leurs copies.
Les documents doivent également être accompagnés d'une attestation RTC sur le coût du logement concerné par la transaction et d'un plan de l'appartement.
Relevé du compte personnel de l'appartement.
Un certificat attestant que la propriété n’a aucune dette de services publics impayée.

Vendre un appartement en « contournant » les autorités de tutelle sera difficile et extrêmement problématique. Vous devez attendre l'autorisation. Vous devrez attendre jusqu'à 2 mois, dont vous devrez avertir l'acheteur à l'avance.

La vente d'appartements par l'intermédiaire des autorités de tutelle est une procédure un peu plus compliquée qu'un achat et une vente classiques. Dans ce cas, mieux vaut s’adresser à une agence immobilière si vous n’avez jamais réalisé de telles transactions auparavant.

Cas difficiles

Il existe parfois des cas complexes qui nécessitent une résolution plus longue.

Vendre un appartement sans acheter une nouvelle maison

Cette option n'est possible que pour les familles sans moyens de subsistance. En règle générale, il s'agit de familles dysfonctionnelles dont les parents ne travaillent pas. Ils doivent vendre leur maison et envoyer leurs enfants dans un orphelinat. Les autorités de tutelle pourront très bien approuver cette transaction sous certaines conditions. Cependant, cela ne signifie pas que les parents partagent l’argent et disparaissent, laissant l’enfant aux soins de l’État. Lors de la vente d'un appartement, ils sont tenus d'ouvrir un compte bancaire pour chaque enfant qui possède une part dans cet appartement, et d'y transférer de l'argent à hauteur du coût de cette part.

Refus des autorités de tutelle

Les autorités de tutelle peuvent refuser pour plusieurs raisons : absence ou non-respect des normes des documents fournis, atteinte aux droits de l’enfant en cas de dégradation des conditions de vie. Si vous recevez un refus faute de documents, remplissez les conditions requises : remettez les documents, refaites ce qui vous est demandé de refaire et soumettez à nouveau la demande. Ces difficultés ne se poseront pas si l'envoi des documents est supervisé par un agent immobilier. Mais si le motif du refus est des conditions de vie inappropriées, il sera assez difficile de contester cette décision des autorités de tutelle. Même si vous déposez une demande auprès du tribunal, celui-ci reconnaîtra très probablement le refus comme licite et approprié. Vous devrez chercher un autre appartement offrant de meilleures conditions de vie.

La propriété achetée n'est pas encore construite

Si vous vendez votre appartement et souhaitez investir de l'argent dans une construction partagée, il n'est pas possible d'attribuer une part à votre enfant immédiatement après la transaction. Dans ce cas, les parents doivent établir un document spécial dans lequel ils s'engagent à attribuer à l'enfant la part appropriée dans l'appartement au plus tard 6 mois à compter de la date de mise en service de la maison. Cette obligation doit être certifiée par un notaire, sinon elle ne sera pas valable.

L'appartement a été acheté avec une hypothèque

Un appartement acheté avec une hypothèque ne peut être vendu que lorsque la dette est entièrement remboursée. En général, acheter un appartement avec une hypothèque, où l'acompte est payé avec le capital maternité, ne sera pas si simple. Les banques ne sont pas toujours d’accord avec cela. Après tout, une hypothèque est essentiellement un prêt dans lequel un appartement est utilisé comme garantie. Si le propriétaire ne peut pas payer la dette, l'appartement est vendu et la dette est remboursée avec l'argent de la vente, et vendre un appartement dont le propriétaire est un enfant, sans lui fournir une part appropriée, sera très, très difficile .

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité après un divorce ?

Une question particulière concerne le partage des biens immobiliers acquis après un divorce. Les deux époux, comme leurs enfants, sont propriétaires de l'appartement, ils ne peuvent pas le vendre et laisser les enfants sans rien, et le conjoint réclame sa part en partant. Que faire dans ce cas ? Dois-je vendre mon appartement ou non ?

En règle générale, ces problèmes sont résolus lors d’une procédure judiciaire. Bien entendu, le conjoint a le droit de recevoir sa part après le divorce, mais si la famille ne peut pas la payer, il n'a pas le droit d'exiger la vente de l'appartement. Vous pouvez convenir de ce qui suit : ne pas vendre l'appartement, mais libérer le père de la pension alimentaire d'un montant correspondant à la valeur de sa part. S'ils le souhaitent, les époux peuvent conclure un accord selon lequel le mari est totalement exonéré de pension alimentaire à vie, sous réserve du transfert de sa part aux enfants.

Toutefois, une vente partielle de l'appartement reste possible. Le conjoint peut échanger sa part et celle de l’enfant (avec un éventuel supplément) contre un autre logement, où il attribuera la part correspondante à l’enfant. Cette transaction s'effectue par l'intermédiaire des autorités de tutelle. Tous les documents doivent être notariés. Il vaut mieux confier une transaction aussi complexe à des professionnels : avocats et agents immobiliers. Aussi, le conjoint peut vendre sa part à un tiers avec le consentement des propriétaires restants.

Si un appartement a été acheté avec la participation du capital maternité sur un prêt hypothécaire, il sera impossible de le vendre. Après un divorce, les deux époux sont tenus de payer l'hypothèque à parts égales, mais tous deux ont également le droit de vivre dans cet appartement, puisque chacun en est propriétaire. Il ne sera possible de vendre et de diviser l'appartement qu'après remboursement intégral de la dette.

Il convient de rappeler que le capital maternité en soi n'est pas un bien acquis en commun. avant d'acheter un logement, puis le conjoint a acheté un appartement et l'a payé en partie avec le capital maternité, en attribuant des parts aux enfants, le conjoint n'a aucun droit sur cet appartement ni sur l'argent lui-même.

Avis d'un avocat expert :

L'auteur de l'article propose un article sur une question très complexe. De nombreux cas et options possibles pour les transactions avec un appartement acheté avec des fonds de capital maternité sont envisagés. Il peut y avoir d’autres situations dans la vie dans lesquelles les participants devront prendre des décisions. La participation directe des autorités de tutelle et de tutelle constitue une garantie que les droits de l’enfant sont pris en compte lors de la conclusion des contrats.

Aucune transaction sans l'approbation de cet organisme ne sera une transaction juridique. Mais les parents qui initient la vente d'un appartement sont dans tous les cas tenus d'offrir des conditions de vie à leurs enfants (chapitre 12 du RF IC). Le fait même de vendre un appartement doit poursuivre un seul objectif : améliorer les conditions de vie. Tous les autres objectifs doivent être reconnus comme contraires aux intérêts des enfants mineurs.

Vendre un appartement où le capital maternité a été utilisé est le sujet de la vidéo :

2019-04-09

RedRocketMedia

Briansk, rue Ulyanova, bâtiment 4, bureau 414

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité ?

02.04.2018

Le moyen le plus populaire de gérer le capital maternité est d'améliorer les conditions de logement et, surtout, d'acheter un appartement. Cependant, au fil du temps, la famille peut éprouver la nécessité de vendre la maison achetée(par exemple, dans le cadre d'un déménagement dans une autre région, de l'achat d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison, etc.). Puisque, selon la loi, un logement acheté au moyen d'un certificat doit être enregistré comme propriété commune des époux et des enfants, sa vente ultérieure ne peut être effectuée que si elle est observée, notamment - après réception (O&P).

Pour qu'une telle transaction soit légale, après son achèvement, les enfants doivent se rendre dans un autre local d'habitation ou (en accord avec les autorités de tutelle) (à hauteur de la valeur de la part des enfants dans le logement aliéné) sur un compte bancaire ouvert au nom des enfants.

Conditions de vente d'un logement acheté avec matkapital

Les fonds de capital maternité reçus à la suite de leur vente sont considérés comme des revenus du contribuable, qui exonéré de l'impôt sur le revenu conformément au paragraphe 34 de l'art. 217 Code des impôts de la Fédération de Russie. Et la direction des fonds de certificat pour l'achat d'un bien immobilier est ses dépenses pour l'acquisition d'un bien immobilier. Ainsi, au lieu de recourir à une déduction d'impôt foncier, un contribuable peut réduire le montant du revenu imposable du montant des dépenses documentées associées à l'obtention de ce revenu.

Procédure de vente d'un appartement acheté avec le capital maternité

Après autorisation de l'OA&P pour la vente de l'appartement, l'aliénation du logement doit être réalisée selon l'un des deux schémas suivants :

Si vous n'envisagez pas d'acheter un nouveau logement, vous pouvez alors attribuer des parts à vos enfants dans le logement, dont les propriétaires sont des parents(par exemple, les grands-parents).

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité et en acheter un autre ?

Si les parents ou tuteurs ont l’intention d’enregistrer les actions de leurs enfants dans le nouveau logement, équivalent aux actions dans l’appartement aliéné, la procédure peut s’effectuer de deux manières différentes :

Achat et élimination simultanés. Dans ce cas, deux avant-contrats d'achat et de vente d'espace de vie sont signés, et dans ce dernier, les enfants sont immédiatement indiqués comme nouveaux propriétaires.
Par accord des parties, l'exécution des obligations de conclure l'accord principal dans le respect des conditions stipulées dans l'accord préliminaire peut être garantie par un dépôt (partie 4 de l'article 380 du Code civil de la Fédération de Russie). Toutefois, cela n'est pas recommandé, car la décision finale dépend des autorités de tutelle et de curatelle.
Acheter un appartement avec des fonds empruntés. Dans ce cas, il est permis d'enregistrer d'abord la propriété comme propriété des parents, à condition qu'un document notarié soit fourni à l'OOiP. obligation d'attribuer des actions aux enfants après remboursement du prêt. Ensuite, tous les documents nécessaires et une demande d'autorisation de vente du logement sont fournis au service des tutelles.

Dans certains cas, les enfants peuvent être des actions plus petites sont attribuées. Ceci est possible si :

Le coût du mètre carré dans les logements neufs est plus élevé que dans l'ancien. Pour ce faire, vous devez obtenir une attestation de l'expert sur le coût de 1 m 2 du logement vendu et acheté. Ensuite, l'enfant peut se voir attribuer une part, coût équivalent à l'ancien(pas par zone).
La superficie des nouveaux logements est plus grande que l'ancien, et la séparation se produira selon le nombre de mètres carrés(par exemple, si avant la vente d'un appartement d'une superficie de 40 m2 l'enfant s'est vu attribuer un quart de 10 m2, alors dans un nouvel appartement d'une superficie de 60 m2 les mêmes 10 m2 en termes partagés seront ne soit qu'un sixième, c'est-à-dire que la part diminue).

Comment vendre un logement acheté avec le capital maternel sans attribuer de parts sociales ?

Une condition obligatoire lors de l'achat d'un logement avec le capital maternité est l'attribution de parts à chaque membre de la famille (conjoints et enfants). Dans certains cas, lorsqu'au moment du transfert du capital maternité, il est impossible d'enregistrer des parts dans la propriété des enfants, un engagement notarié est délivré, qui doit être exécuté dans le délai fixé par la loi (au plus tard 6 mois après le transfert d'argent de la Caisse de pension ou après l'élimination de circonstances ne permettant pas l'attribution d'actions pour enfants au moment de la transaction).

Cependant, techniquement, la vente d'un appartement acheté avec le capital maternité peut être réalisée à tout moment- même avant l'expiration de ces 6 mois, lorsque les actions n'ont pas encore été attribuées aux enfants. Dans ce cas, la transaction pourra être déclarée invalide et les parents pourront être tenus responsables de encaisser le capital maternité(fraude avec les fonds du budget de l'État).

Pour éviter cela, lors de la vente d'un appartement, vous devez accomplir toutes les démarches formelles :

attribuer des parts à tous les membres de la famille (enfants et conjoint, le cas échéant) dans le logement acheté ;
obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour le vendre ;
vendre un logement pendant la durée de validité du permis ;
remplir les conditions des autorités de tutelle après la vente de l'appartement :
- attribuer des parts dans des logements neufs (nouvellement acquis ou existants) ;
- déposer de l'argent sur un compte ouvert au nom des enfants.

En effet, à condition que les fonds provenant de la vente de l'appartement (à hauteur de la valeur de la part des enfants aliénés) soient placés sur les comptes des enfants mineurs, avec l'autorisation des autorités de tutelle, il est possible de vendre l'appartement. logement acheté sans qu'il soit nécessaire de réattribuer les actions Cependant, la possibilité d'utiliser l'argent du compte bancaire des enfants sera également limitée par l'O&P.

Vous pouvez ouvrir soit un compte bancaire ordinaire, soit un compte bancaire au nom de votre enfant. contribution(où les intérêts seront accumulés). Vous pouvez utiliser les fonds reçus de la vente de votre maison de deux manières :

l'argent d'un tel compte ou dépôt peut être dépensé par les parents dans l'intérêt des enfants(cela nécessite également le consentement des autorités de tutelle et de l'enfant lui-même, qui a déjà 14 ans) ;
ou ils le feront les enfants eux-mêmes une fois devenus adultes(après 18 ans).

Comment vendre un appartement avec un crédit immobilier avec capital maternité ?

Pour vendre un appartement acheté avec le capital maternel, dont l'hypothèque n'a pas encore été remboursée, vous devez en plus percevoir le consentement de la banque pour réaliser une telle opération.

Il est important de comprendre qu'au moment de la vente d'un logement nanti auprès d'un établissement de crédit, les parts des mineurs doivent encore être attribuées (dans un autre logement). Si cette condition n’est pas remplie, la possibilité de contester la transaction augmentera considérablement. Vous devez vous en occuper avant la signature de l’avant-contrat.

Après attribution des actions et obtention de l'autorisation de l'OOiP, la vente peut être réalisée selon l'un des schémas suivants :

Une partie du montant fourni par l'acheteur sera utilisée pour remboursement des obligations de crédit du vendeur.
Après accord avec la banque, les droits et obligations découlant du contrat hypothécaire du vendeur seront transféré à l'acheteur.
Le vendeur paie le solde restant du prêt, toutes les charges sont supprimées de la propriété et celle-ci devient la propriété de l'acheteur.

Comme le montrent les statistiques, un grand nombre de familles possédant un certificat « maternel » dépensent encore l'argent qu'elles reçoivent pour améliorer leurs conditions de vie. Cette tendance est tout à fait compréhensible : la question du logement pour les Russes est aujourd’hui plus que jamais d’actualité. Mais parfois, il faut refuser les appartements achetés à l'aide du certificat ci-dessus : quelqu'un n'est pas satisfait de la superficie de résidence, de l'agencement, de la superficie en pieds carrés, etc. À cet égard, beaucoup de gens se posent la question : « Est-il possible de vendre un appartement acheté avec le capital maternité ? La réponse à cette question sera positive, mais certaines nuances doivent être prises en compte, qui seront discutées dans cet article.

Vendre ou pas...

En règle générale, les titulaires de certificats ne réfléchissent pas beaucoup à la manière de vendre un appartement acheté avec le capital maternité. Comme on dit, ne regardez pas un cheval cadeau dans la bouche.

De plus, les tracas liés à l’enregistrement légal d’un bien immobilier demandent beaucoup d’efforts et de temps. Et pourtant, il ne faut pas écarter la possibilité d’agrandir les mètres carrés grâce à la vente d’appartements achetés grâce à un certificat « mère ». Pour être juste, il convient de souligner que cette procédure peut être associée à certaines difficultés.

Étapes spécifiques

Premièrement, les droits et intérêts des enfants mineurs qui ont une part dans l'appartement doivent être pris en compte - ceci est contrôlé par les agences gouvernementales représentées par Vous ne savez pas par où commencer pour résoudre la question : « Comment vendre un appartement acheté avec capital maternité ? Conseil : préparez un ensemble de documents pour l'agence gouvernementale ci-dessus. En d’autres termes, vous devez recevoir le feu vert de l’État pour la vente de l’appartement.

Les parents doivent informer ce service de l’aliénation des biens immobiliers acquis à l’aide de l’attestation « mère ». Ils doivent prouver qu'à la suite de la transaction, les conditions de vie ne se détérioreront pas et que les droits de la progéniture ne seront pas violés. Dans le même temps, la famille n'est pas obligée de vendre l'appartement « chéri » : la possibilité d'échanger un logement contre un logement plus spacieux est autorisée. Si toutefois l’intention de vendre un appartement existe toujours, les nouvelles demeures devraient alors être situées dans un quartier plus prestigieux. Sinon, le processus d'achat et de vente de logements pourrait ne pas avoir lieu à l'initiative des agences gouvernementales.

Autres choses à retenir

Il y a un autre aspect important à considérer dans la question de savoir comment vendre un appartement acheté avec un certificat maternel. Nous parlons d'une situation dans laquelle une famille, dans laquelle la seule source de revenus est l'espace de vie existant, envisage une transaction pour aliéner les appartements et décide de transférer les enfants dans un orphelinat. Ici, les agences gouvernementales ne peuvent approuver la vente d’un appartement que si les intentions des parents sont confirmées par écrit.

Parallèlement, les parents doivent ouvrir un dépôt bancaire au nom de l'enfant, qui sera pris en charge par l'État, et y « déposer » une somme d'argent équivalente à la valeur de la part du bien vendu.

Documentation

Les pères et mères qui ont une idée très vague sur la manière de vendre un appartement acheté avec le capital maternité seront intéressés de connaître la liste des documents soumis au service traitant des questions de tutelle et de curatelle.

Tout d’abord, vous devez remplir les demandes pour le père et l’enfant. Une demande du mineur lui-même (s'il a atteint l'âge de 14 ans) sera également requise.

Deuxièmement, tous les participants à la transaction doivent fournir leurs passeports et leurs copies.

Troisièmement, vous aurez besoin de reçus rédigés par tous les propriétaires, dans lesquels ils ne s'opposent pas à la participation d'un enfant mineur à la transaction.

Quatrièmement, vous devez fournir l'objet de la vente (un certificat « rose », un certificat du RTC sur la valeur estimée du logement, un plan d'appartement, un certificat reflétant l'état des comptes financiers et confirmant l'absence de dette sur les factures de services publics) .

L'intérêt de l'enfant passe avant tout...

Lors de l'examen de la question de savoir comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité, la circonstance suivante doit être prise en compte : l'État donnera son consentement à l'opération d'aliénation du logement s'il est sûr que l'enfant se verra attribuer le même ( ou plus) mètres carrés dans le nouvel appartement. mètres, comme dans les anciens. Si la superficie acquise par le chœur dépasse la superficie des anciens, alors la part de la progéniture mineure doit impérativement être augmentée.

À quoi d'autre devraient faire attention ceux qui ne savent pas comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité et en acheter un autre ? Il convient de rappeler que l'opération d'acquisition et d'aliénation de biens immobiliers du point de vue temporel doit être simultanée. En d’autres termes, il est nécessaire d’effectuer en parallèle la procédure d’enregistrement des deux contrats.

Vous souhaitez vendre un appartement acheté avec le capital maternité ? N'oubliez pas que la transaction ne sera légale que si elle est notariée.

Impôts

Il est également très important de rappeler que lors de transactions immobilières, vous devrez payer des impôts. Si l'appartement est enregistré comme propriété depuis moins de trois ans, le montant des déductions sur les revenus de l'État sera de 13 % de la valeur de la propriété.

Encore une nuance

La question de savoir comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité se heurte à un autre écueil.

L'agence en charge du quartier peut « rejeter » la transaction s'il s'avère que les propriétaires du certificat parental, après avoir vendu l'ancien appartement, ont l'intention d'en acheter un nouveau à crédit. Il est peu probable qu’une institution bancaire fournisse une garantie pour un bien immobilier si elle apprend que des enfants mineurs feront partie des propriétaires « potentiels ». Leur droit à la propriété de mètres carrés ne peut être officiellement reconnu qu'une fois que les obligations matérielles envers l'établissement de crédit ont été pleinement remplies. Examinons la question hypothécaire plus en détail.

Risques pour les acheteurs d'appartements utilisant MSK

Après avoir découvert s'il est possible de vendre un appartement acheté avec le capital maternité et d'en acheter un autre, il serait utile d'envisager la situation dans laquelle une famille acquiert des mètres carrés à crédit avec l'aide de MSK, et quelque temps après avoir remboursé le dettes décide d'agir en tant que vendeur de ce logement afin d'en acheter un plus confortable.

Comme cela a déjà été souligné, si les appartements ont été achetés dans le cadre d'un prêt hypothécaire, le montant total de la dette ne pourra pas être remboursé immédiatement. Le fait est que la banque n'acceptera pas un accord de gage si elle détermine que les propriétaires sont des adultes. Naturellement, le processus d'attribution d'une part dans cette situation est « gelé » jusqu'à ce que l'établissement de crédit récupère son argent. Dans ce cas, les père et mère de la progéniture frappée d'incapacité doivent présenter à la Caisse de pension des garanties notariées selon lesquelles, dans les 6 mois à compter de la date de remboursement de toutes les dettes à la banque, ils rempliront correctement tous les documents. Le problème est que la mise en œuvre des garanties ci-dessus n'est pas réglementée par la loi et que les parents négligent souvent leurs obligations. Les seules personnes qui restent dans une situation difficile sont celles qui sont des acheteurs potentiels d'un appartement auprès d'un père ou d'une mère « sans scrupules ». Le fait est que, ayant atteint l'âge de dix-huit ans, les enfants de ces derniers peuvent contester une telle transaction devant les tribunaux, et peu importe que les parents aient délibérément « prolongé » le moment ou par négligence. Dans tous les cas, avant de conclure de telles transactions, il ne serait pas inutile de recourir aux services d'un avocat qualifié.

Aujourd'hui, beaucoup s'intéressent à la question : est-il possible de vendre un appartement acheté grâce au capital maternité ? La réponse est oui, mais il existe de nombreuses nuances dont nous parlerons dans notre article.

L'un des domaines prévus par la loi actuelle est l'amélioration des conditions de vie. Très souvent, le capital maternité est utilisé par les citoyens pour acheter un appartement ou une maison. Dans le même temps, la loi fédérale sur le capital maternité protège les intérêts des mineurs ; le paragraphe 4 de l'article 10 de cette loi exige l'enregistrement des logements achetés avec les fonds du capital maternité comme propriété de tous les membres de la famille - les parts dans la propriété commune sont établies par accord et peut être inégal. Si les parts ne peuvent pas être constituées initialement lors de l'achat d'un logement, le propriétaire du certificat s'engage notarié à attribuer les biens à tous les membres de la famille dans un délai de six mois. Cependant, l'utilisation pour le logement n'est qu'un épisode de la vie d'une famille et il peut arriver qu'au fil du temps, il soit nécessaire de vendre ce logement, par exemple pour agrandir la surface habitable ou pour un déménagement urgent. C'est là que surgissent un certain nombre de difficultés, qui seront abordées plus en détail dans notre article.

Spécificités de la vente d'un logement au titre du capital maternité

La législation russe actuelle n'établit pas d'interdictions spécifiques sur la vente de locaux d'habitation acquis par les familles avec l'aide du capital maternité. Cependant, la législation familiale et civile, ainsi que la loi sur la tutelle et la curatelle, tout en protégeant les droits des mineurs, contiennent des exigences relatives à la vente des biens des enfants uniquement avec l'autorisation des autorités compétentes. Comme déjà écrit ci-dessus, les locaux d'habitation achetés avec l'aide de fonds publics sont enregistrés comme la propriété de tous les membres de la famille, ce qui signifie qu'au moins un propriétaire des locaux sera un enfant, de sorte que la vente de ce logement nécessitera l'autorisation du autorités de tutelle et de curatelle. Il est impossible de refuser d'obtenir ce consentement, puisque ce document est obligatoire lors de l'enregistrement d'une transaction auprès de Rosreestr. L'autorisation de vendre un logement délivrée par les autorités de tutelle et de tutelle est une résolution du chef de l'administration de la localité, qui est délivrée pour une certaine période spécifiée dans le document lui-même, sur la base d'une situation de vie spécifique, mais, en règle générale, elle ne doit pas dépasser 3 mois. Cependant, la lettre du ministère de l'Éducation de la Fédération de Russie n° 09-M du 20/02/1995 « Sur la protection du droit au logement des mineurs » contient une ordonnance visant à fournir des contrats pour les transactions avec des logements vendus dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du permis de vente, par conséquent, si la période de consentement de l'autorité est expirée et que la transaction n'est pas terminée, un nouveau permis sera nécessaire pour la conclure. La nécessité d'obtenir le consentement des autorités de tutelle pour la vente d'un logement s'applique non seulement lors de l'enregistrement de la propriété des appartements achetés pour enfants, mais également en cas de construction ou de reconstruction de locaux à l'aide du capital maternité.

Obtenir l'autorisation de vendre un logement avec un propriétaire mineur

Pour obtenir l'autorisation de vendre un local d'habitation appartenant à un mineur (ou propriétaire d'une part de ce local), les parents doivent s'adresser aux autorités de tutelle et de curatelle de leur lieu de résidence. Ici, vous devrez rédiger une déclaration informant du projet de vente de la maison ou de l'appartement. Parallèlement à l'acceptation de la demande, les employés du service de tutelle et de curatelle doivent procéder à un entretien avec les parents, ainsi qu'avec les enfants qui ont atteint l'âge de quatorze ans, sur la base des résultats desquels une décision est prise sur le consentement au vente d'un logement ou refus de délivrer une telle autorisation. En plus de la demande d'obtention d'un permis, vous devrez également fournir l'ensemble de documents suivant :

passeport des parents des enfants ;
acte de naissance de chaque enfant;
acte de mariage ou de divorce ;
consentement à la vente d'un appartement d'un enfant âgé de déjà 14 ans ;
les documents pour le logement à vendre ;
les documents relatifs au logement à acheter, y compris un accord préliminaire pour l'achat et la vente d'un appartement.

Les documents les plus récents sont nécessaires pour que les autorités de tutelle et de tutelle puissent s'assurer que les intérêts en matière de logement de l'enfant seront respectés après la vente des locaux d'habitation et que les conditions de vie ne se détérioreront pas. Cependant, même s'il n'y a pas d'accord préalable, dans des cas exceptionnels, le consentement à la vente peut être délivré par les autorités de tutelle, à condition que l'argent provenant de la vente du logement soit transféré sur un compte spécial et qu'un nouveau local d'habitation soit acheté dans un futur proche. En règle générale, un mois est accordé pour acheter un nouveau logement, bien que ce délai ne soit pas précisé par le législateur.

Important! L'autorisation de vendre des locaux d'habitation sera délivrée au demandeur dans un délai de 2 semaines à compter de la date de présentation de tous les documents nécessaires, mais uniquement si les autorités de tutelle et de tutelle sont convaincues que les intérêts du mineur sont pleinement respectés.

Le consentement à la vente des biens d’un mineur peut être refusé si un nouvel appartement est acheté en plusieurs fois, car cela aggrave les conditions de vie de l’enfant. De plus, une détérioration des conditions de vie peut être constatée si plus de personnes sont inscrites dans l'appartement proposé à l'achat que dans le logement précédent, ce qui est possible, par exemple, si le propriétaire de l'appartement vendu s'attend à être libéré après la transaction. . Dans une telle situation, l'autorisation peut être refusée. Ainsi, nous pouvons conclure que la législation russe actuelle ne prévoit aucune restriction à la vente de logements achetés en utilisant. La disposition des biens d'un mineur est associée aux restrictions générales établies par le législateur, à savoir les exigences visant à protéger les droits et les intérêts légitimes des mineurs.

Vente d'un appartement acheté avec capital maternité - ce n'est pas l'opération la plus simple. Le problème est de garantir que les intérêts des enfants en matière de propriété et de logement soient respectés. Le nouveau logement doit être identique ou meilleur que le précédent. De plus, les autorités de tutelle doivent approuver la transaction. Comment effectuer correctement la procédure ?

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité et acheter un autre bien ? Tout dépend si la propriété est correctement enregistrée.

Dans le cas du capital maternité, les biens sont répartis entre tous les membres de la famille sans exception. L'appartement doit être en copropriété. Et pas plus de 6 mois sont accordés pour l'inscription. Les actions sont attribuées par accord entre les membres de la famille.

La vente affecte directement les intérêts des enfants, y compris le droit à des conditions de vie normales. Tout d'abord, les parents doivent respecter les droits de leurs enfants. Ceci est contrôlé par les agences gouvernementales et, en premier lieu, par les autorités de tutelle. Si les droits des enfants sont violés et que la propriété n'est pas enregistrée correctement, il peut y avoir un problème avec sa vente.

Les autorités de tutelle donnent généralement facilement leur consentement si vous envisagez d'acheter un immeuble résidentiel ou un appartement d'une plus grande superficie. Cela améliorera non seulement les conditions de vie des enfants, mais leur permettra également de recevoir une part plus importante. De plus, on parle souvent d’acheter un appartement dans un immeuble neuf.

Le cadre législatif

Si un logement a été acheté avec le capital maternité, les mêmes règles s'y appliquent que lors de la vente d'un logement dont les parts appartiennent à des mineurs.

Toutes les opérations sont effectuées par les représentants légaux avec l'autorisation des autorités de tutelle. Les parents ont l'obligation de postuler uniquement en personne. Un mandataire ne peut pas agir au nom des parents.
Dans un délai d'un mois, les autorités de tutelle prennent une décision. Ce délai est nécessaire pour vérifier le respect des droits des mineurs.
Les enfants doivent bénéficier d’un logement équivalent ou meilleur. La détérioration de la qualité des conditions de vie est inacceptable. Vous ne pouvez vendre un appartement que si vous achetez simultanément un nouveau bien. Si la superficie de l'appartement est plus petite, l'enfant devrait se voir attribuer une part plus grande.
La localisation du logement est importante. Ainsi, si un appartement en ville est échangé contre une maison en zone rurale, la question peut se poser de la faisabilité d'une telle transaction. Si vous décidez de changer de région de résidence, vous devez présenter des arguments sérieux. C’est peut-être la bonne écologie dont l’enfant a besoin.
Si la tutelle n'approuve pas la transaction, les avocats de cet organisme s'adressent au tribunal. Lors de l'examen de la demande, il sera pris en compte si les parents ont amélioré les conditions de vie des enfants.

De nombreuses personnes envisagent de construire une maison avec le capital maternel. Mais beaucoup de gens s’inquiètent du temps qu’il faudra pour le vendre ? Les relations liées à l'utilisation de ces fonds sont régies par la loi fédérale n° 256 du 29 décembre 2006. Elle n'établit pas de restrictions à la vente de tels logements. La principale exigence est l'approbation de la tutelle pour la transaction. Cette exigence est incluse dans les normes suivantes :

Art. 21 Loi fédérale « Sur la tutelle » ;
Art. 28 et 37 du Code civil de la Fédération de Russie.

Les droits des enfants seront respectés s'ils reçoivent des parts proportionnelles dans le nouveau logement. Mais dans la pratique, ce n’est pas si simple à réaliser. Il est nécessaire non seulement de trouver un acheteur consentant, mais également de sélectionner une option appropriée pour acheter une nouvelle propriété. Ensuite, un contrat préliminaire d'achat et de vente est conclu.

Comment vendre un appartement acheté avec le capital maternité sans attribuer de parts aux enfants ? Vous devez d'abord ouvrir un dépôt en banque. Un montant égal à la valeur de l'action lui est transféré. Cette procédure n'est possible que sur décision des autorités de tutelle. Les fonds sont crédités immédiatement après l'octroi de l'autorisation.

Il existe une autre possibilité lorsqu’une part dans la maison ou l’appartement d’un proche est attribuée. La part peut être moindre si les autres logements ont une superficie plus grande. La part est déterminée en fonction de la différence de prix.

Autorisation

Pour obtenir l'autorisation, les parents doivent contacter personnellement un spécialiste des autorités de tutelle pour prendre rendez-vous. Sur place, vous devez remplir un formulaire de candidature et soumettre les documents pour examen. L'application contient des informations complètes sur l'immobilier et la distribution des actions. A la fin, les deux parents signent.

Les documents suivants doivent être soumis pour tous les membres de la famille :

passeports des parents et passeports des enfants de plus de 14 ans ;
actes de naissance des jeunes enfants;
demande d'enfants de plus de 14 ans ;
déclaration des autres propriétaires adultes ;
Certificat de mariage;
en cas de divorce, une attestation correspondante est fournie ;
certificat d'une école, d'un jardin d'enfants ou d'une clinique.

Non seulement les originaux, mais aussi des copies sont fournis. Un agent de tutelle vérifiera la conformité des documents et en prendra des copies. De plus, des documents sont requis pour le bien immobilier vendu et acheté :

passeport cadastral;
documentation technique;
un extrait du compte personnel pour confirmer l'absence de dettes ;
compromis d'achat et de vente certifié par un notaire ;
certificat de prix du logement;
extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier ;
déclaration de garantie de la transaction du propriétaire du bien acheté.

Selon la loi, les autorités de tutelle disposent d'un mois pour examiner la demande. Mais la décision peut être rendue plus tôt, selon les caractéristiques du patrimoine et la composition de votre famille. Il est signé par le chef de la commune et le sceau de l’organisation est apposé. Le permis est valable 3 mois, alors ne tardez pas à signer le contrat et à soumettre les documents d'enregistrement. Une fois la transaction réalisée, les parents disposent d'un mois pour fournir à la tutelle les documents relatifs au transfert de propriété.

Pour éviter toute question sur l'exactitude de la transaction de la part des autorités de tutelle, une certaine séquence d'actions doit être suivie. Il est important de choisir un logement de remplacement. Elle doit être égale ou meilleure que la propriété précédente. Si les proches de vos parents ont des appartements et que cela ne les dérange pas, vous pouvez leur attribuer des parts.

Dans certains cas, il est possible d'acheter un appartement avec une superficie plus petite. Cela devient possible si le logement précédent est en mauvais état et que le logement acheté est plus petit, mais est situé dans un nouveau bâtiment. Les enfants des nouveaux logements doivent alors se voir attribuer des parts plus importantes que les propriétaires de plus de 18 ans. Dans cette situation, les autorités de tutelle reconnaissent l'échange comme égal.

Si les parents envisagent de déménager dans une autre région ou localité, de bonnes raisons sont nécessaires. Il peut s'agir d'un certificat d'un établissement médical attestant que l'enfant a besoin d'un climat plus doux pour des raisons de santé. Il peut également s'agir d'une attestation de travail de l'un des parents relative au transfert dans une autre région ou localité, ce qui nécessite un changement de lieu de résidence pour toute la famille.

Des documents et une demande des propriétaires de l'appartement sont fournis à la tutelle. Un rapport d'inspection du bien acheté est établi par un inspecteur visiteur de la tutelle. Si tout est en ordre, les autorités de tutelle délivreront l'autorisation de vente.

Après cela, vous pouvez signer un contrat pour la vente d'un logement existant et l'achat d'un nouveau logement. La propriété des nouveaux logements est enregistrée. Il attribue des actions aux mineurs. Si les parents souhaitent transférer tous les droits de propriété à leurs enfants, cela n'est pas interdit.

Documents requis

Lors de la vente d'un appartement, le futur propriétaire peut demander des documents permettant de vérifier la pureté juridique de la transaction. L'ensemble des documents peut comprendre les éléments suivants :

un extrait du registre de la maison avec des informations sur les personnes inscrites ;
confirmation de l'absence de dette pour l'interphone, le téléphone et Internet ;
document confirmant l'absence d'arriérés de loyer ;
certificats des dispensaires de traitement de la toxicomanie et psychoneurologiques.

Pour enregistrer une transaction à Rosreestr, les éléments suivants sont requis :

passeports des parents et des enfants de plus de 14 ans ;
actes de naissance des enfants :
certificats de propriété ou extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier ;
résolution de tutelle ;
acte d'acceptation et de transfert.

Après avoir effectué l'enregistrement des biens, le service des tutelles reçoit un extrait du registre de la maison relatif à l'enregistrement des mineurs et un contrat d'achat et de vente.

Selon l'art. 36 du Code civil de la Fédération de Russie, ces logements ne peuvent être vendus sans l'autorisation de la tutelle. Aucun agent immobilier sérieux n’accepterait un tel travail. De plus, Rosreestr peut suspendre l'enregistrement d'une transaction jusqu'à ce que l'ensemble des documents soit reçu. Une condition importante est l'attribution d'actions aux mineurs.

L'âge du mineur n'est pas pris en compte. S'il est mineur, il devra lui attribuer une part. Sa taille est déterminée par accord entre les membres de la famille en fonction de la taille et du coût de l'appartement ou de la maison.

Si un appartement est vendu lors d'un divorce, les intérêts des membres mineurs de la famille sont pris en compte en priorité. Ils se voient attribuer une part appropriée dans un bien immobilier neuf ou dans un autre appartement existant. Les restrictions suivantes sont établies :

les enfants ne sont pas privés des droits de propriété et de leurs parts ;
la nouvelle propriété ne doit pas être pire que l'existante ;
Un changement de région de résidence n'est autorisé que s'il existe des raisons impérieuses.

Si toutes ces conditions sont remplies, la vente d'un bien immobilier ne devrait poser aucun problème. Si les conditions sont ignorées, la transaction est considérée comme invalide.

Les cas les plus difficiles surviennent lorsqu'il est prévu d'acheter de nouveaux logements avec des fonds hypothécaires.. Il existe un risque sérieux de refus et les demandes doivent être soumises aux banques à l'avance. Le refus est possible même s'il y a un maximum de transparence et si tous les droits de l'enfant à des conditions de vie normales sont respectés.

Conformément à la législation en vigueur, les parents s'engagent à attribuer des parts patrimoniales à leurs enfants. Le problème peut survenir avec des logements qui n'ont pas encore été mis en service. De plus, si le propriétaire cesse de rembourser le prêt, la banque a le droit de vendre le bien. Mais si des mineurs agissent en tant que propriétaires, la banque ne pourra pas le faire.

Calendrier des ventes immobilières

La loi n'établit pas de restrictions sur le moment des ventes. Même si les documents de propriété ont été reçus récemment, l'appartement peut déjà être vendu. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire d'attribuer des parts aux enfants, puisque cela doit être fait dans les six mois suivant l'enregistrement de la propriété. Mais lors de l'achat d'une nouvelle propriété dans laquelle la famille vivra, les enfants doivent se voir attribuer des parts. Les documents pertinents doivent être soumis aux autorités de tutelle.

Lors de la vente d'un bien immobilier acheté avec le capital maternité, toutes les parties à la transaction supportent les risques. Ainsi, les vendeurs assument leur responsabilité administrative et pénale. Et l'acheteur peut être confronté à l'annulation de la transaction si les droits des enfants sont violés. Si cela se produit, la transaction est déclarée nulle par décision du tribunal de grande instance.

Dans ce cas, l'appartement est restitué à l'ancien propriétaire, et celui-ci s'engage à restituer l'argent reçu. Dans ce cas, l'appartement est restitué quelle que soit la rapidité avec laquelle l'argent versé est restitué. Même si les autorités de tutelle ne réagissent pas à la violation des droits de l’enfant, l’enfant peut contester l’accord. Cette opportunité se présente à l'âge de 18 ans.

L'option la plus sûre, lorsque sont réalisées simultanément la vente d'un logement ancien et l'achat d'un nouvel appartement. Il est conseillé de demander des copies des documents pertinents au vendeur. S'il refuse de les fournir, il vaut mieux envisager une autre option.

Ainsi, la loi n'interdit pas la vente d'appartements achetés avec le capital maternité. Mais il est important de respecter les intérêts légitimes des enfants. Ils doivent attribuer des actions appropriées. Il existe également des particularités lors de la demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque.