Podľa štatistík ho väčšina rodín, ktoré ho dostali, využíva špeciálne na kúpu nového bývania. Stáva sa však, že krátko po kúpe domu je potrebné ho predať. Dôvodov môže byť veľa: narodilo sa ďalšie bábätko, či dokonca dvojičky, potom sa vám už kúpený dom zdá malý, v byte je príliš chladno, nepáčilo sa vám okolie, chcete byť bližšie k babičkám, resp. rodičov bol preložený za prácou do odľahlej oblasti. Nech už je dôvod akýkoľvek, existuje niekoľko podmienok, ktoré musia byť splnené, aby ste svoj dom predali legálne.

Ak teda neviete, ako si niečo kúpiť za materský kapitál, prvá vec, ktorú musíte pochopiť, je, odkiaľ tieto peniaze pochádzajú a na čo slúžia. Materský kapitál sú peniaze, ktoré štát vyčleňuje predovšetkým na podporu detí. Opatrovnícke orgány preto starostlivo dbajú na to, aby nedochádzalo k porušovaniu práv detí. Kúpili ste si bývanie s dodatočnou platbou peňazí pridelených štátom. V súlade s tým musí mať dieťa podiel na tomto byte. Ak sa dom predá, dieťa bude musieť mať rovnaký podiel v rovnakej výške v novom byte.

Podiel pridelený dieťaťu v novom byte nemôže byť nižší ako podiel pridelený prvýkrát. Majetok dieťaťa nemôže „zmiznúť“. To znamená, že nemáte právo kúpiť si byt s materským kapitálom, potom ho predať a bývať so svojou babičkou v jej dome. Potom sa ukáže, že peniaze pridelené štátom zmizli do vzduchu, a to je nezákonné. V čase, keď začnete predávať byt, by už mali byť všetky podiely rozdelené. Toto sa musí vykonať do šiestich mesiacov po použití kapitálu.

Na uľahčenie postupu pri kúpe bývania môžete nájsť vhodnú výmenu s doplatkom alebo bez doplatku, ale aj s prihliadnutím na to, že podiel dieťaťa musí byť rovnaký alebo väčší ako pôvodný. Pred dokončením transakcie nákupu alebo predaja budete musieť nejaký čas počkať, kým získate povolenie od opatrovníckych orgánov.

Ako získať povolenie od opatrovníckych orgánov na predaj bytu?

Ak časť predávanej nehnuteľnosti patrí maloletému dieťaťu, opatrovnícke orgány dohliadajú na priebeh predaja, aby nedošlo k porušeniu jeho práv. Ak sa rozhodnete predať byt zakúpený s materským kapitálom, musíte to oznámiť opatrovníckym orgánom. Súčasťou kontroly dokladov opatrovníckymi orgánmi je aj kontrola nových životných podmienok. Nemali by byť horšie ako tie predchádzajúce, to znamená, že nový byt by nemal byť menší, v starom dome alebo v znevýhodnenej, znečistenej oblasti. Ak nové podmienky nebudú spĺňať štandard, predať byt bude veľmi ťažké.

Aké dokumenty je potrebné poskytnúť opatrovníckym orgánom?

Vyhlásenia rodičov o tom, že byt zakúpený dňa sa predáva s ich súhlasom. Ak rodičia nemôžu napísať vyhlásenie, je potrebné poskytnúť dokumenty, ktoré to vysvetľujú: úmrtné listy, dokumenty potvrdzujúce, že rodičia sú nezvestní alebo pozbavení rodičovských práv.

• Ak dieťa už dovŕšilo 14 rokov a má cestovný pas, musí doložiť aj písomný súhlas s predajom bytu.
• Je potrebné poskytnúť pasy a ich kópie všetkých vlastníkov (príbuzných alebo nie) predávaného bytu. Ak dospelá osoba nemá pas, potom rodný list a jeho kópiu.
• Potvrdenia potvrdzujúce, že dieťa sa zúčastňuje transakcie dobrovoľne.
• Osvedčenia o vlastníctve každého účastníka transakcie a ich kópie.
• K dokumentom musí byť priložené aj osvedčenie ZINZ o nákladoch na bývanie zahrnuté v transakcii a plán bytu.
• Výpis z osobného účtu bytu.
• Osvedčenie o tom, že nehnuteľnosť nemá žiadne nesplatené dlhy za služby.

Predaj bytu „obchádzaním“ opatrovnícke orgány bude zložitý a mimoriadne problematický. Musíte počkať na povolenie. Budete musieť počkať až 2 mesiace, na čo musíte kupujúceho vopred upozorniť.

Predaj bytov cez opatrovnícke orgány je o niečo zložitejší postup ako bežný nákup a predaj. V tomto prípade je lepšie kontaktovať realitnú kanceláriu, ak ste takéto transakcie doteraz neriešili.

Ťažké prípady

Niekedy sa vyskytujú zložité prípady, ktoré si vyžadujú dlhšie riešenie.

Predaj bytu bez kúpy nového domu

Táto možnosť je možná len pre rodiny bez prostriedkov na živobytie. Spravidla ide o dysfunkčné rodiny s nepracujúcimi rodičmi. Musia predať svoj dom a poslať svoje deti do detského domova. Orgány opatrovníctva môžu túto transakciu za určitých podmienok schváliť. To však neznamená, že si rodičia rozdelia peniaze a zmiznú, pričom dieťa zostane v starostlivosti štátu. Pri predaji bytu sú povinní zriadiť bankový účet pre každé dieťa, ktoré má podiel v tomto byte, a previesť tam peniaze vo výške nákladov na tento podiel.

Odmietnutie opatrovníckych orgánov

Opatrovnícke orgány môžu odmietnuť z niekoľkých dôvodov: nedostatok alebo nesúlad s normami poskytnutých dokumentov, porušenie práv dieťaťa v prípade zhoršenia životných podmienok. Ak dostanete zamietnutie z dôvodu nedostatku dokumentov, splňte požadované podmienky: doručte dokumenty, zopakujte to, čo sa od vás požaduje, a znova odošlite žiadosť. Tieto ťažkosti nenastanú, ak na zasielanie dokumentov dohliada realitná kancelária. Ak sú však dôvodom odmietnutia nevhodné životné podmienky, bude dosť ťažké napadnúť toto rozhodnutie opatrovníckych orgánov. Aj keď podáte žiadosť na súd, s najväčšou pravdepodobnosťou uzná odmietnutie ako zákonné a vhodné. Budete si musieť hľadať iný byt s lepšími životnými podmienkami.

Kupovaná nehnuteľnosť ešte nie je postavená

Ak predávate svoj byt a chcete investovať peniaze do spoločnej výstavby, nie je možné hneď po transakcii prideliť podiel vášmu dieťaťu. V tomto prípade musia rodičia vyhotoviť osobitný doklad, v ktorom sa zaviažu prideliť dieťaťu príslušný podiel na byte najneskôr do 6 mesiacov odo dňa uvedenia domu do prevádzky. Táto povinnosť musí byť osvedčená notárom, inak nebude platná.

Byt bol kupovaný na hypotéku

Byt zakúpený na hypotéku nie je možné predať až do úplného splatenia dlhu. Vo všeobecnosti kúpa bytu na hypotéku, kde sa akontácia platí materským kapitálom, nebude taká jednoduchá. Banky s tým nie vždy súhlasia. Hypotéka je totiž v podstate úver, pri ktorom sa ako zábezpeka používa byt. Ak vlastník nedokáže splatiť dlh, byt sa predá a dlh sa splatí z peňazí z predaja a predaj bytu, kde je vlastníkom dieťa, bez toho, aby mu bol poskytnutý primeraný podiel, bude veľmi, veľmi náročný. .

Ako predať byt zakúpený s materským kapitálom po rozvode?

Osobitnou otázkou je rozdelenie nehnuteľností nadobudnutých po rozvode. Obaja manželia, rovnako ako ich deti, sú vlastníkmi bytu, nemôžu ho predať a po deťoch nič nenechať a manžel sa pri odchode domáha svojho podielu. Čo robiť v tomto prípade? Mám predať byt alebo nie?

Takéto problémy sa zvyčajne riešia počas súdneho konania. Samozrejme, manžel má právo po rozvode dostať svoj podiel, ale ak ho rodina nemôže zaplatiť, nemá právo požadovať predaj bytu. Môžete sa dohodnúť nasledovne - byt nepredať, ale otca oslobodiť od výživného vo výške zodpovedajúcej hodnote jeho podielu. Na želanie môžu manželia uzavrieť dohodu, že manžel je doživotne úplne oslobodený od výživného s výhradou prevodu jeho podielu na deti.

Čiastočný predaj bytu je však stále možný. Manželka si môže svoj podiel a podiel dieťaťa (s možným príplatkom) vymeniť za iné bývanie, kde príslušný podiel pridelí dieťaťu. Táto transakcia sa vykonáva prostredníctvom opatrovníckych orgánov. Všetky dokumenty musia byť notársky overené. Je lepšie zveriť takúto zložitú transakciu odborníkom: právnikom a realitným kanceláriám. Manžel môže tiež predať svoj podiel tretej osobe so súhlasom zostávajúcich vlastníkov.

Ak bol byt zakúpený s účasťou materského kapitálu na hypotekárnom úvere, nebude možné ho predať. Po rozvode sú obaja manželia povinní splácať hypotéku v rovnakej výške, ale obaja majú právo v tomto byte aj bývať, keďže každý je vlastníkom. Byt bude možné predať a rozdeliť až po úplnom splatení dlhu.

Je potrebné pripomenúť, že materský kapitál sám o sebe nie je spoločne nadobudnutým majetkom. pred zakúpením bývania a potom manžel kúpil byt a čiastočne ho zaplatil materským kapitálom, pričom pridelil podiely deťom, manžel nemá žiadne práva na tento byt a na samotné peniaze.

Názor odborného právnika:

Autor článku navrhuje článok o veľmi zložitej problematike. Zvažuje sa veľa možných prípadov a možností transakcií s bytom, ktorý bol zakúpený z materského kapitálu. V živote môžu nastať aj iné situácie, v ktorých sa účastníci budú musieť rozhodnúť. Zárukou zohľadnenia práv detí pri uzatváraní zmlúv je priama účasť opatrovníckych a poručníckych orgánov.

Žiadna transakcia bez súhlasu tohto orgánu nebude legálnou transakciou. Ale rodičia, ktorí iniciujú predaj bytu, sú v každom prípade povinní zabezpečiť svojim deťom životné podmienky (kapitola 12 RF IC). Samotný fakt predaja bytu by mal sledovať jeden cieľ – zlepšenie životných podmienok. Všetky ostatné ciele musia byť uznané ako v rozpore so záujmami maloletých detí.

Predaj bytu, kde bol použitý materský kapitál, je témou videa:

2019-04-09

RedRocketMedia

Bryansk, Uljanova ulica, budova 4, kancelária 414

Ako predať byt zakúpený s materským kapitálom?

02.04.2018

Najpopulárnejším spôsobom hospodárenia s materským kapitálom je zlepšenie podmienok bývania a predovšetkým kúpa bytu. Po čase však môže rodina zažiť potreba predať kúpený dom(napríklad v súvislosti s presťahovaním sa do inej oblasti, kúpou nového bytu či domu a pod.). Keďže podľa zákona musí byť bývanie zakúpené na certifikát zapísané ako spoločný majetok manželov a detí, jeho následný predaj sa môže uskutočniť iba vtedy, ak je dodržaný, a to najmä po prijatí (O&P).

Aby bola takáto transakcia legálna, je potrebné, aby deti po jej skončení odišli do iného obytného priestoru alebo (po dohode s opatrovníckymi orgánmi) (vo výške hodnoty podielu detí na scudzovanom bývaní) na bankový účet. otvorené v mene detí.

Podmienky predaja bývania zakúpeného v matkapital

Prostriedky materského kapitálu prijaté jeho predajom sa považujú za príjem daňovníka, ktorý oslobodený od dane z príjmov podľa odseku 34 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie. A smer certifikátu finančné prostriedky na nákup nehnuteľností sú jeho výdavky na obstaranie majetku. Daňovník si preto namiesto odpočtu dane z nehnuteľností môže znížiť výšku zdaniteľných príjmov o sumu preukázaných výdavkov spojených s dosiahnutím tohto príjmu.

Postup pri predaji bytu zakúpeného s použitím materského kapitálu

Po získaní povolenia od OA&P na predaj bytu sa odcudzenie bývania musí vykonať podľa jednej z dvoch schém:

Ak neplánujete kúpu nového bývania, potom môžete svojim deťom prideliť podiely na bývaní, ktorých vlastníkmi sú príbuzní(napríklad starí rodičia).

Ako predať byt zakúpený s materským kapitálom a kúpiť iný?

Ak rodičia alebo opatrovníci zamýšľajú zaregistrovať podiely svojich detí v novom domove, ekvivalentom akcií v odcudzenom byte môže byť postup vykonaný dvoma rôznymi spôsobmi:

1. Súčasný nákup a likvidácia. V tomto prípade sú podpísané dve predbežné zmluvy o kúpe a predaji obytných priestorov a v druhej sú deti okamžite označené ako noví majitelia.

   Na základe dohody strán môže byť splnenie záväzkov na uzavretie hlavnej zmluvy v súlade s podmienkami stanovenými v predbežnej dohode zabezpečené vkladom (časť 4 článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Neodporúča sa to však, keďže konečné rozhodnutie závisí od poručníckych a poručníckych orgánov.

2. Kúpa bytu za požičané prostriedky. V tomto prípade je povolené najskôr zapísať nehnuteľnosť do vlastníctva rodičov za predpokladu, že sa na OOiP poskytne notársky overený dokument. povinnosť prideliť podiely deťom po splatení úveru. Potom sa na opatrovnícke oddelenie poskytnú všetky potrebné dokumenty a žiadosť o povolenie predaja domu.

V niektorých prípadoch môžu byť deti prideľujú sa menšie podiely. To je možné, ak:

• Náklady na meter štvorcový v novom bývaní sú vyššie ako v starom. Na tento účel musíte od odhadcu získať osvedčenie o nákladoch na 1 m 2 v predávanom a kupovanom dome. Potom môže byť dieťaťu pridelený podiel, v nákladoch ekvivalentné starému(nie podľa oblasti).
• Plocha nového bývania je väčšia než ten starý a dôjde k oddeleniu podľa počtu metrov štvorcových(napr. ak pred predajom bytu s rozlohou 40 m2 bola dieťaťu pridelená štvrtina 10 m2, potom v novom byte s rozlohou 60 m2 bude rovnakých 10 m2 v spoločných podmienkach byť len jedna šestina, to znamená, že podiel klesá) .

Ako predať dom kúpený s materským kapitálom bez pridelenia akcií?

Povinnou podmienkou pri kúpe domu s použitím materského kapitálu je pridelenie podielov každému členovi rodiny (manželom a deťom). V niektorých prípadoch, keď v čase prevodu materského kapitálu nie je možné zaregistrovať podiely na majetku detí, je vydaný notársky záväzok, ktorá musí byť vykonaná v zákonom ustanovenej lehote (najneskôr do 6 mesiacov od prevodu peňazí z Dôchodkového fondu alebo po odstránení okolností, ktoré v čase transakcie neumožňujú pridelenie detských podielov).

Technicky je však možné uskutočniť predaj bytu zakúpeného s materským kapitálom kedykoľvek- aj pred uplynutím týchto 6 mesiacov, kedy podiely ešte neboli pridelené deťom. V takom prípade môže byť transakcia vyhlásená za neplatnú a rodičia za ňu môžu niesť zodpovednosť vyplatenie materského kapitálu(podvod s prostriedkami štátneho rozpočtu).

Aby ste tomu zabránili, pri predaji bytu musíte dokončiť všetky formálne postupy:

1. prideliť podiely všetkým členom rodiny (deťom a manželovi, ak existujú) na kúpenom bývaní;
2. získať povolenie od opatrovníckych orgánov na jeho predaj;
3. predať bývanie v rámci stanovenej doby platnosti povolenia;
4. po predaji bytu splniť podmienky opatrovníckych orgánov:
   • prideliť podiely na novom bývaní (novo nadobudnutom alebo existujúcom);
   • vložiť peniaze na účet otvorený na meno detí.

V skutočnosti, za predpokladu, že finančné prostriedky získané predajom bytu (vo výške hodnoty odcudzeného detského podielu) sú vložené na účty maloletých detí, je možné s povolením opatrovníckych orgánov predať aj tento byt. kúpené bývanie bez potreby prerozdeľovania akcií, možnosť použiť peniaze na bankovom účte dieťaťa však bude obmedzená aj O&P.

Môžete si otvoriť bežný bankový účet alebo bankový účet na meno vášho dieťaťa. príspevok(kde sa budú pripisovať úroky). Finančné prostriedky získané z predaja vášho domu môžete použiť dvoma spôsobmi:

1. peniaze z takéhoto účtu alebo vkladu môžu rodičia minúť v záujme detí(k tomu je potrebný aj súhlas opatrovníckych orgánov a samotného dieťaťa, ktoré má už 14 rokov);
2. alebo to urobia samotné deti po dosiahnutí dospelosti(po 18 rokoch).

Ako predať byt s hypotékou s materským kapitálom?

Ak chcete predať byt zakúpený s materským kapitálom, hypotéku, na ktorú ešte nie je splatená, musíte dodatočne získať súhlas banky vykonať takúto transakciu.

Je dôležité pochopiť, že v čase predaja bývania, ktoré je založené na úverovej inštitúcii, musia byť ešte pridelené podiely maloletých (v inom bývaní). Ak táto požiadavka nebude splnená, výrazne sa zvýši možnosť napadnutia transakcie. Musíte sa o to postarať pred podpísaním predbežnej zmluvy.

Po pridelení akcií a získaní povolenia od OOiP je možné predaj uskutočniť podľa jednej z nasledujúcich schém:

• Časť sumy poskytnutej kupujúcim bude použitá na splatenie úverových záväzkov predávajúceho.
• Po dohode s bankou budú práva a povinnosti zo záložnej zmluvy predávajúceho prevedená na kupujúceho.
• Predávajúci zaplatí zvyšný zostatok úveru, sú z nehnuteľnosti odstránené všetky vecné bremená a stáva sa vlastníctvom kupujúceho.

Ako ukazujú štatistiky, veľké množstvo rodín, ktoré vlastnia „materský“ certifikát, stále míňa peniaze z neho získané na zlepšenie svojich životných podmienok. Tento trend je celkom pochopiteľný: otázka bývania je dnes pre Rusov aktuálnejšia ako kedykoľvek predtým. Niekedy však musíte odmietnuť byty zakúpené pomocou vyššie uvedeného certifikátu: niekto nie je spokojný s oblasťou bydliska, usporiadaním, rozlohou atď. V tejto súvislosti si veľa ľudí kladie otázku: „Je možné predať byt zakúpený s materským kapitálom? Odpoveď na to bude pozitívna, ale mali by sa vziať do úvahy niektoré nuansy, o ktorých sa bude diskutovať v tomto článku.

Predať alebo nie...

Majitelia certifikátov spravidla veľmi nepremýšľajú o tom, ako predať byt zakúpený s materským kapitálom. Ako sa hovorí, darčekovému koňovi do úst nepozeraj.

Navyše trápenie spojené s legálnou registráciou nehnuteľnosti si vyžaduje veľa úsilia a času. Možnosť rozšírenia metrov štvorcových predajom bytov zakúpených prostredníctvom „materského“ certifikátu by však nemala byť zľavnená. Aby sme boli spravodliví, treba zdôrazniť, že tento postup môže byť spojený s určitými ťažkosťami.

Konkrétne kroky

Jednak treba brať do úvahy práva a záujmy maloletých detí, ktoré majú podiel na byte - to kontrolujú štátne orgány zastúpené Neviete, kde začať riešiť otázku: „Ako predať byt kúpený s materský kapitál?" Poradenstvo: pripravte balík dokumentov pre vyššie uvedenú vládnu agentúru. Inými slovami, musíte dostať súhlas na predaj bytu od štátu.

Rodičia musia toto oddelenie informovať o scudzení nehnuteľnosti nadobudnutej na „materský“ certifikát. Musia preukázať, že v dôsledku transakcie nedôjde k zhoršeniu životných podmienok a nebudú porušené práva potomstva. Zároveň rodina nemusí predávať „milovaný“ byt: možnosť výmeny bývania za priestrannejší je povolená. Ak by však predsa len existoval zámer predať byt, potom by sa nové sídla mali nachádzať v prestížnejšej lokalite. V opačnom prípade sa proces nákupu a predaja bývania nemusí uskutočniť z iniciatívy vládnych agentúr.

Ďalšie veci na zapamätanie

Existuje ďalší dôležitý aspekt pri zvažovaní otázky, ako predať byt zakúpený s materským certifikátom. Hovoríme o situácii, keď rodina, v ktorej jediným zdrojom príjmu je existujúci životný priestor, plánuje transakciu na odcudzenie bytov a padne rozhodnutie o premiestnení detí do detského domova. Tu môžu vládne orgány schváliť predaj bytu len vtedy, ak sú zámery rodičov písomne ​​potvrdené.

Paralelne s tým musia rodičia zložiť bankový vklad na meno dieťaťa, o ktoré sa bude starať štát, a „vložiť“ naň peňažnú sumu zodpovedajúcu hodnote podielu na predávanej nehnuteľnosti.

Dokumentácia

Tí otcovia a matky, ktorí majú veľmi nejasnú predstavu o tom, ako predať byt zakúpený s materským kapitálom, budú mať záujem dozvedieť sa o zozname dokumentov predložených oddeleniu, ktoré sa zaoberá otázkami opatrovníctva a poručníctva.

Najprv musíte vyplniť žiadosti pre otca aj dieťa. Vyžaduje sa aj žiadosť samotného maloletého (ak dovŕšil vek 14 rokov).

Po druhé, je potrebné, aby všetci účastníci transakcie poskytli pasy a ich kópie.

Po tretie, budete potrebovať potvrdenia napísané všetkými majiteľmi domov, v ktorých nebudú namietať proti účasti maloletého dieťaťa na transakcii.

Po štvrté, mali by ste poskytnúť predmet predaja ("ružový" certifikát, osvedčenie od ZINZ o odhadovanej hodnote bývania, plán bytu, osvedčenie odrážajúce stav finančných účtov a potvrdzujúce absenciu dlhu na účtoch za energie) .

Záujmy dieťaťa sú na prvom mieste...

Pri zvažovaní otázky, ako predať byt zakúpený s materským kapitálom, je potrebné vziať do úvahy nasledujúcu okolnosť: štát dá súhlas s transakciou na odcudzenie bývania, ak je presvedčený, že dieťaťu bude pridelené to isté ( alebo viac) metrov štvorcových v novom byte. metrov, ako v starých. Ak plocha získaná zborom presahuje plochu starých, potom sa musí podiel maloletých potomkov bezpodmienečne zvýšiť.

Na čo by si ešte mali dať pozor tí, ktorí nevedia predať byt kúpený s materským kapitálom a kúpiť si iný? Malo by sa pamätať na to, že transakcia nadobudnutia a scudzenia nehnuteľnosti z hľadiska časového obdobia musí byť súbežná. Inými slovami, postup registrácie pre obe zmluvy je potrebné vykonať súbežne.

Chcete predať byt kúpený s materským kapitálom? Nezabudnite, že transakcia bude legálna iba vtedy, ak bude notársky overená.

dane

Je tiež veľmi dôležité pamätať na to, že pri realizácii transakcií s nehnuteľnosťami budete musieť platiť dane. Ak je byt vedený ako majetok menej ako tri roky, potom výška odvodov do príjmu štátu bude 13 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Ešte jedna nuansa

Otázka, ako predať byt zakúpený s materským kapitálom, je plná ďalšieho úskalia.

Agentúra zodpovedná za oblasť môže transakciu „odmietnuť“, ak sa ukáže, že vlastníci rodičovského certifikátu po predaji starého bytu zamýšľajú kúpiť nový na úver. Je nepravdepodobné, že by banková inštitúcia poskytla zábezpeku na nehnuteľnosť, ak sa dozvie, že medzi „potenciálnych“ vlastníkov budú maloleté deti. Ich právo vlastniť metre štvorcové možno oficiálne uznať až po úplnom splnení vecných záväzkov voči úverovej inštitúcii. Pozrime sa na problematiku hypotéky podrobnejšie.

Riziká pre nadobúdateľov bytov užívajúcich MSK

Po zistení, či je možné predať byt kúpený s materským kapitálom a kúpiť iný, by bolo vhodné zvážiť situáciu, keď rodina získa štvorcové metre na úver s pomocou MSK a nejaký čas po splatení dlhov sa rozhodne vystupovať ako predajca tohto bývania, aby si kúpila pohodlnejšie.

Ako už bolo zdôraznené, ak by boli byty kúpené v rámci hypotekárneho úveru, potom nie je možné okamžite splatiť celú výšku dlhu. Faktom je, že banka nebude súhlasiť so záložnou zmluvou, ak určí, že vlastníci sú plnoletí. Prirodzene, proces prideľovania podielu je v tejto situácii „zmrazený“, kým úverová inštitúcia nedostane svoje peniaze späť. V tomto prípade musia otec a matka nespôsobilého potomka predložiť dôchodkovému fondu notársky overené záruky, že do 6 mesiacov odo dňa splatenia celého dlhu voči banke riadne vyplnia všetky dokumenty. Problémom je, že realizácia vyššie uvedených záruk nie je právne upravená a rodičia často zanedbávajú svoje povinnosti. V ťažkej situácii zostali len tí, ktorí sú potenciálnymi kupcami bytu od „bezohľadného“ otca alebo matky. Ide o to, že po dovŕšení osemnásteho roku môžu jeho deti napadnúť takúto transakciu na súde, pričom nezáleží na tom, či rodičia úmyselne „prekročili povolenú dĺžku“ alebo z nedbanlivosti. V každom prípade by pred uzavretím takýchto obchodov nezaškodilo využiť služby kvalifikovaného právnika.

Dnes sa mnohí zaujímajú o otázku: je možné predať byt zakúpený z materského kapitálu? Odpoveď je áno, ale existuje veľa nuancií, o ktorých budeme hovoriť v našom článku.

Jednou z oblastí, ktorú súčasný zákon upravuje, je zlepšovanie životných podmienok. Veľmi často materský kapitál využívajú občania na kúpu bytu alebo domu. Spolkový zákon o materskom kapitáli zároveň chráni záujmy maloletých, pričom v § 10 ods. dohody a môžu byť nerovnaké. Ak pri kúpe domu nie je možné najprv založiť akcie, majiteľ osvedčenia sa notársky zaviaže, že do šiestich mesiacov pridelí majetok všetkým členom rodiny. Využitie na bývanie je však len epizódou v živote rodiny a môže sa stať, že časom vznikne potreba toto bývanie predať, napríklad z dôvodu rozšírenia obytnej plochy alebo nutnosť urýchleného sťahovania. Tu vzniká množstvo ťažkostí, o ktorých sa bude ďalej diskutovať v našom článku.

Špecifiká predaja bývania pod materským kapitálom

Súčasná ruská legislatíva nestanovuje konkrétne zákazy predaja obytných priestorov nadobudnutých rodinami s pomocou materského kapitálu. Avšak rodinná a občianska legislatíva, ako aj zákon o opatrovníctve a poručníctve, aj keď chránia práva maloletých, obsahujú požiadavky na predaj majetku detí len s povolením príslušných orgánov. Ako už bolo napísané vyššie, bytové priestory zakúpené s pomocou verejných prostriedkov sú evidované ako vlastníctvo všetkých členov rodiny, čo znamená, že aspoň jedným vlastníkom priestorov bude dieťa, takže predaj tohto bývania bude vyžadovať povolenie od opatrovnícke a poručnícke orgány. Nie je možné odmietnuť získanie tohto súhlasu, pretože tento dokument je povinný pri registrácii transakcie u Rosreestr. Povolenie na predaj bývania od opatrovníckych a poručníckych orgánov je uznesenie vedúceho správy lokality, ktoré sa vydáva na dobu určitú uvedenú v samotnom doklade na základe konkrétnej životnej situácie, spravidla však by nemala presiahnuť 3 mesiace. List Ministerstva školstva Ruskej federácie č. 09-M zo dňa 20.2.1995 „O ochrane práv maloletých na bývanie“ však obsahuje príkaz poskytnúť zmluvy o transakciách s predaným bývaním do mesiaca odo dňa vydanie povolenia na predaj, ak teda uplynula lehota súhlasu orgánu a obchod nebol ukončený, na jeho uzavretie bude potrebné nové povolenie. Potreba získania súhlasu na predaj bývania od opatrovníckych orgánov platí nielen pri zápise vlastníctva kúpených bytov pre deti, ale aj pri výstavbe alebo rekonštrukcii priestorov s využitím materského kapitálu.

Získanie povolenia na predaj bývania s maloletým vlastníkom

Ak chcú rodičia získať povolenie na predaj obytných priestorov vo vlastníctve maloletého (alebo vlastníka podielu na týchto priestoroch), musia sa obrátiť na opatrovnícke a poručnícke orgány v mieste svojho bydliska. Tu budete musieť napísať vyhlásenie informujúce o navrhovanom predaji domu alebo bytu. Spolu s prijatím žiadosti musia zamestnanci opatrovníckeho a opatrovníckeho oddelenia vykonať pohovor s rodičmi, ako aj s deťmi, ktoré dovŕšili štrnásty rok veku, na základe výsledkov ktorého sa rozhodne o súhlase so predaj bývania alebo odmietnutie vydať takéto povolenie. Okrem žiadosti o získanie povolenia budete musieť poskytnúť aj nasledujúci balík dokumentov:

• cestovný pas rodičov detí;
• rodný list každého dieťaťa;
• sobášny alebo rozvodový list;
• súhlas s predajom bytu od dieťaťa, ktoré už má 14 rokov;
• doklady o bývaní, ktoré je na predaj;
• doklady k kupovanému bývaniu vrátane predbežnej dohody o kúpe a predaji bytu.

Najnovšie dokumenty sú potrebné na to, aby sa poručnícke a opatrovnícke orgány mohli ubezpečiť, že po predaji bytových priestorov budú rešpektované záujmy dieťaťa v oblasti bývania a že sa nezhoršia životné podmienky. Aj keď však nedôjde k predbežnej dohode, vo výnimočných prípadoch môžu opatrovnícke orgány vydať súhlas s predajom za predpokladu, že peniaze z predaja bývania budú poukázané na osobitný účet a nový bytový priestor bude zakúpené v blízkej budúcnosti. Na kúpu nového bývania sa dáva spravidla jeden mesiac, hoci túto lehotu zákonodarca nešpecifikuje.

Dôležité! Povolenie na predaj bytových priestorov bude žiadateľovi vydané do 2 týždňov odo dňa predloženia všetkých potrebných dokladov, avšak len v prípade, ak sú orgány opatrovníctva a poručníctva presvedčené, že sú plne rešpektované záujmy maloletého.

Súhlas s predajom neplnoletej nehnuteľnosti môže byť odmietnutý pri kúpe nového bytu na splátky, pretože to zhoršuje životné podmienky dieťaťa. Okrem toho, zhoršenie životných podmienok možno rozpoznať, ak je v byte navrhovanom na kúpu prihlásených viac osôb ako v predchádzajúcom bývaní, čo je možné napríklad vtedy, ak vlastník predávaného bytu očakáva, že bude po transakcii prepustený. . V takejto situácii môže byť povolenie zamietnuté. Môžeme teda konštatovať, že súčasné ruské právne predpisy nestanovujú žiadne obmedzenia na predaj bývania zakúpeného pomocou. Nakladanie s majetkom maloletého je spojené so všeobecnými obmedzeniami ustanovenými zákonodarcom, a to požiadavkami smerujúcimi k ochrane práv a oprávnených záujmov maloletých.

Predaj bytu kúpeného s materským kapitálom - nie je to najjednoduchšia operácia. Problém súvisí so zabezpečením rešpektovania majetkových a bytových záujmov detí. Nové bývanie musí byť rovnaké alebo lepšie ako predchádzajúce. Okrem toho musia transakciu schváliť opatrovnícke orgány. Ako správne vykonať postup?

Ako predať byt kúpený s materským kapitálom a kúpiť inú nehnuteľnosť? Všetko závisí od toho, či je nehnuteľnosť riadne evidovaná.

V prípade materského kapitálu sa majetok rozdeľuje medzi všetkých členov rodiny bez výnimky. Byt musí byť v podielovom spoluvlastníctve. A na registráciu nie je poskytnutých viac ako 6 mesiacov. Podiely sa prideľujú dohodou medzi rodinnými príslušníkmi.

Predaj sa priamo dotýka záujmov detí, vrátane práva na normálne životné podmienky. V prvom rade musia rodičia rešpektovať práva svojich detí. Kontrolujú to vládne orgány a predovšetkým opatrovnícke orgány. Ak sú porušené práva detí a nehnuteľnosť nie je správne zaevidovaná, môže nastať problém s jej predajom.

Opatrovnícke orgány zvyčajne ľahko dávajú súhlas, ak plánujete kúpiť obytný dom alebo byt s väčšou rozlohou. Tým sa nielen zlepšia životné podmienky detí, ale umožní sa im aj väčší podiel. Okrem toho často hovoríme o kúpe bytu v novostavbe.

Legislatívny rámec

Ak bolo bývanie kúpené s materským kapitálom, platia preň rovnaké pravidlá ako pri predaji bývania, v ktorom majú podiely maloleté osoby.

1. Všetky úkony vykonávajú zákonní zástupcovia s povolením opatrovníckych orgánov. Rodičia majú povinnosť podať žiadosť len osobne. Splnomocnenec nemôže konať v mene rodičov.
2. Opatrovnícke orgány rozhodnú do 1 mesiaca. Tento čas je potrebný na overenie dodržiavania práv maloletých.
3. Deťom sa musí poskytnúť rovnocenné alebo lepšie bývanie. Zhoršenie kvality životných podmienok je neprijateľné. Byt môžete predať len vtedy, ak súčasne kupujete novú nehnuteľnosť. Ak je plocha bytu menšia, dieťaťu treba prideliť väčší podiel.
4. Dôležité je umiestnenie bývania. Ak sa teda mestský byt vymení za dom vo vidieckej oblasti, môže vzniknúť otázka uskutočniteľnosti takejto transakcie. Ak sa rozhodnete zmeniť oblasť bydliska, musíte predložiť vážne argumenty. Takže toto môže byť tá dobrá ekológia, ktorú dieťa potrebuje.
5. Ak opatrovníctvo transakciu neschváli, právnici tejto organizácie sa obrátia na súd. Pri posudzovaní nároku sa bude prihliadať na to, či rodičia zlepšili životné podmienky detí.

Mnoho ľudí plánuje postaviť dom s použitím materského kapitálu. Mnoho ľudí sa však obáva, ako dlho bude trvať, kým sa to predá? Vzťahy súvisiace s využívaním týchto prostriedkov upravuje federálny zákon č. 256 z 29. decembra 2006. Nestanovuje obmedzenia na predaj takéhoto bývania. Hlavnou požiadavkou je schválenie poručníctva pre transakciu. Táto požiadavka je zahrnutá v nasledujúcich normách:

• čl. 21 federálny zákon „o opatrovníctve“;
• čl. 28 a 37 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Práva detí budú rešpektované, ak dostanú pomerné podiely na novom bývaní. Ale v praxi to nie je také ľahké dosiahnuť. Je potrebné nielen nájsť ochotného kupca, ale aj vybrať vhodnú možnosť kúpy novej nehnuteľnosti. Potom sa uzavrie predbežná kúpno-predajná zmluva.

Ako predať byt zakúpený s materským kapitálom bez pridelenia akcií deťom? Najprv musíte otvoriť vklad v banke. Prevádza sa na ňu suma rovnajúca sa hodnote podielu. Tento postup je možný len na základe rozhodnutia opatrovníckych orgánov. Prostriedky sú pripísané ihneď po udelení autorizácie.

Existuje ďalšia možnosť, keď sa pridelí podiel na dome alebo byte príbuzného. Podiel môže byť menší, ak má iné bývanie väčšiu plochu. Podiel sa určuje v závislosti od rozdielu v cene.

Povolenie

Na získanie povolenia musia rodičia osobne kontaktovať špecialistu z opatrovníckych orgánov a dohodnúť si stretnutie. Na mieste musíte vyplniť prihlášku a predložiť dokumenty na posúdenie. Aplikácia obsahuje kompletné informácie o nehnuteľnosti a rozdelení akcií. Na konci podpíšu obaja rodičia.

Pre všetkých rodinných príslušníkov je potrebné predložiť tieto dokumenty:

• pasy rodičov a pasy detí starších ako 14 rokov;
• rodné listy malých detí;
• aplikácia od detí starších ako 14 rokov;
• vyjadrenie ostatných dospelých vlastníkov;
• Sobášny list;
• v prípade rozvodu sa poskytne zodpovedajúce osvedčenie;
• potvrdenie zo školy, škôlky alebo polikliniky.

Poskytujú sa nielen originály, ale aj kópie. Úradník opatrovníka skontroluje, či sú dokumenty v súlade a urobí kópie. Pre predávanú a kupovanú nehnuteľnosť sú navyše potrebné doklady:

1. katastrálny pas;
2. technická dokumentácia;
3. výpis z osobného účtu na potvrdenie absencie dlhov;
4. notárom overená predbežná kúpno-predajná zmluva;
5. osvedčenie o cene bývania;
6. výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností;
7. vyhlásenie o záruke transakcie od vlastníka kupovanej nehnuteľnosti.

Zo zákona majú opatrovnícke orgány mesiac na posúdenie žiadosti. Ale rozhodnutie môže byť vydané aj skôr, v závislosti od vlastností nehnuteľnosti a zloženia vašej rodiny. Podpisuje ho prednosta obce a opatrí ho pečaťou organizácie. Povolenie je platné 3 mesiace, preto s podpisom zmluvy a predložením dokladov na registráciu neotáľajte. Po dokončení transakcie majú rodičia 1 mesiac na to, aby opatrovníkovi poskytli dokumenty týkajúce sa prevodu vlastníctva.

Aby sa predišlo akýmkoľvek otázkam o správnosti transakcie zo strany opatrovníckych orgánov, mala by sa dodržiavať určitá postupnosť činností. Dôležité je vybrať si náhradné bývanie. Musí byť rovnaká alebo lepšia ako predchádzajúca vlastnosť. Ak majú príbuzní vašich rodičov byty a nevadí im to, môžete im prideliť podiely.

V niektorých prípadoch je možné kúpiť byt s menšou rozlohou. To je možné, ak je predchádzajúce bývanie v zlom stave a zakúpené bývanie je menšie, ale nachádza sa v novej budove. Potom treba deťom v novom bývaní prideliť väčšie podiely ako vlastníkom starším ako 18 rokov. V tejto situácii poručnícke orgány uznávajú výmenu za rovnocennú.

Ak sa rodičia plánujú presťahovať do iného regiónu alebo lokality, sú potrebné dobré dôvody. Môže to byť potvrdenie zdravotníckeho zariadenia o tom, že dieťa potrebuje zo zdravotných dôvodov miernejšiu klímu. Môže to byť aj potvrdenie z práce jedného z rodičov o preložení do iného regiónu alebo lokality, čo si vyžaduje zmenu bydliska pre celú rodinu.

Doklady a žiadosť vlastníkov bytov sa poskytujú opatrovníkovi. Inšpekčný inšpektor z opatrovníctva vyhotovuje protokol o kontrole kupovanej nehnuteľnosti. Ak je všetko v poriadku, opatrovnícke orgány vydajú povolenie na predaj.

Potom môžete podpísať zmluvu o predaji existujúceho bývania a kúpe nového bývania. Vlastníctvo nového bývania je zapísané. Prideľuje akcie maloletým. Ak chcú rodičia previesť plné práva na vlastníctvo domu na svoje deti, nie je to zakázané.

Požadované dokumenty

Pri predaji bytu si budúci vlastník môže vyžiadať doklady na overenie právnej čistoty transakcie. Balík dokumentov môže obsahovať:

• výpis z domovej knihy s údajmi o prihlásených;
• potvrdenie o absencii dlhu za interkom, telefón a internet;
• doklad potvrdzujúci absenciu nedoplatkov na nájomnom;
• potvrdenia z protidrogových a psychoneurologických ambulancií.

Na registráciu transakcie v Rosreestr je potrebné:

1. pasy rodičov a detí starších ako 14 rokov;
2. rodné listy detí:
3. osvedčenia o vlastníctve alebo výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností;
4. uznesenie o opatrovníctve;
5. akt prijatia a prevodu.

Po ukončení evidencie majetku je opatrovníckemu oddeleniu poskytnutý výpis z domovej knihy o evidencii maloletých a kúpno-predajná zmluva.

Podľa čl. 36 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie takéto bývanie nemožno predať, ak na to opatrovníctvo nemá povolenie. Žiadna seriózna realitná maklérka by takúto prácu nezobrala. Okrem toho môže spoločnosť Rosreestr pozastaviť registráciu transakcie, kým nedostane celý balík dokumentov. Dôležitou podmienkou je pridelenie akcií maloletým.

Na vek maloletého sa neprihliada. Ak je maloletý, bude musieť prideliť podiel. Jeho veľkosť je určená dohodou členov rodiny v závislosti od veľkosti a nákladov bytu alebo domu.

Ak sa pri rozvode predáva byt, prihliada sa v prvom rade na záujmy maloletých členov rodiny. Je im pridelený riadny podiel v novej nehnuteľnosti alebo v inom existujúcom byte. Stanovujú sa tieto obmedzenia:

1. deti nie sú zbavené majetkových práv a ich podielov;
2. nový majetok nesmie byť horší ako ten existujúci;
3. Zmena regiónu bydliska je povolená len vtedy, ak existujú závažné dôvody.

Pri splnení všetkých týchto podmienok by pri predaji nehnuteľnosti nemali byť žiadne problémy. Ak sa podmienky ignorujú, transakcia sa považuje za neplatnú.

Najťažšie prípady nastávajú vtedy, keď sa plánuje kúpa nového bývania z hypotekárnych prostriedkov.. Existuje vážna možnosť odmietnutia a žiadosti by mali byť predložené bankám vopred. Odmietnutie je možné aj pri maximálnej transparentnosti a pri rešpektovaní všetkých práv dieťaťa na normálne životné podmienky.

V súlade s platnou legislatívou sa rodičia zaväzujú, že svojim deťom pridelia majetkové podiely. Problém môže nastať pri bývaní, ktoré ešte nebolo uvedené do prevádzky. Navyše, ak vlastník prestane splácať úver, banka má právo nehnuteľnosť predať. Ak však ako vlastníci vystupujú maloletí, banka to nebude môcť urobiť.

Načasovanie predaja nehnuteľností

Zákon nestanovuje obmedzenia týkajúce sa načasovania predaja. Aj keď boli listy vlastníctva prijaté nedávno, byt je už možné predať. V tomto prípade nie je potrebné prideľovať podiely deťom, pretože by sa to malo uskutočniť do šiestich mesiacov od registrácie majetku. Ale pri kúpe novej nehnuteľnosti, v ktorej bude rodina bývať, sa deťom vyžaduje pridelenie podielov. Príslušné doklady je potrebné predložiť opatrovníckym orgánom.

Pri predaji nehnuteľnosti kúpenej s použitím materského kapitálu nesú riziká všetky strany transakcie. Predávajúci teda nesú administratívnu a trestnoprávnu zodpovednosť. A kupujúci môže čeliť zrušeniu transakcie, ak sú porušené práva detí. Ak sa tak stane, transakcia je rozhodnutím okresného súdu vyhlásená za neplatnú.

V takom prípade sa byt vracia predchádzajúcemu vlastníkovi a ten sa zaväzuje vrátiť prijaté peniaze. V tomto prípade sa byt vracia bez ohľadu na to, ako rýchlo sa vrátia zaplatené peniaze. Aj keď opatrovnícke orgány nereagujú na porušovanie práv detí, dieťa môže obchod napadnúť. Táto možnosť vzniká po dosiahnutí 18 rokov.

Najbezpečnejšia možnosť, kedy sa realizuje súbežný predaj starého bývania a kúpa nového bytu. Je vhodné si od predajcu vyžiadať kópie príslušných dokladov. Ak ich odmietne poskytnúť, je lepšie zvážiť inú možnosť.

Zákon teda nezakazuje predaj bytov kúpených s použitím materského kapitálu. Dôležité je však rešpektovať oprávnené záujmy detí. Musia si prideliť primerané podiely. Špeciálne funkcie sú aj pri žiadosti v banke o hypotekárny úver.